나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3417 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제14층 제1423호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 인근에 아파트단지, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상18층 건으로서, 외벽: 석배 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

비즈트위트오렌지 제14층 제1423호로서, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

통상의 위생 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기 계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-240호세대),공동주택(도 시형생활주택 원룸형-115세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-314 6)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3417 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제14층 제1423호

용도: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

토지면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

건물면적: 18.85㎡ (약 5.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO (김유진으로 추정)

준공일: 2013년 9월 16일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트단지, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 18층, 지하 3층 건물이며, 본건은 14층에 위치합니다.

차량의 진출입이 가능하고 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황 및 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권 등 관련:

* 2013-10-02: 소유권보존 (주식회사문영종합개발)

* 2013-10-17: 소유권이전 (박병규)

* 2021-12-06: 소유권이전 (이시진)

* 말소기준권리: 2023-02-28 접수된 한국주택금융공사의 가압류 (채권액 24,799,907원)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 주요 권리사항:

* 을구 4번: 2024-11-11 접수된 김유진의 주택임차권 (임차금액 140,000,000원, 인수조건)이 있습니다.

* 본 경매는 채권자 김유진(김OO)이 신청한 강제경매 (2026-01-30 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인 김유진이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 등기부채권액: 164,799,907원 (가압류 24,799,907원 + 강제경매 신청액 140,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김유진

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-03

* 확정일자: 2021-11-15

* 대항력: 있음

* 비고: 김유진은 본 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다.

* 권리분석 핵심: 대항력 있는 선순위 임차인 김유진의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 여부가 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다. 경매 신청 채권자가 임차인과 동일 인물인 점을 고려할 때, 배당 순위 및 배당률에 따라 인수 금액이 결정될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구로동 일대는 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

신구로초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 각종 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물대장상 본 건물은 업무시설(오피스텔 240호) 및 공동주택(도시형생활주택 115세대)으로 구성된 복합 건물입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인 김유진의 보증금 140,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 의무가 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 또는 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지거래허가구역으로, 매수 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. (현재 시점에서는 지정 기간이 만료되었을 가능성이 있으나, 확인 필요)

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 비즈트위트오렌지 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 김유진의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인이 경매 신청인이기도 하므로, 배당 결과에 따라 인수 금액이 확정될 것입니다.

권리관계가 복잡하고 잠재적 인수 금액이 높아, 철저한 권리 분석과 함께 실질적인 인수 금액을 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 구로구 주요 지역에 위치하여 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세: 최근 실거래가를 분석한 결과, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 3일: 10,300만원 (16층, 전용면적 17.74㎡)

* 2026년 1월 5일: 11,000만원 (11층, 전용면적 17.74㎡)

* 2025년 10월 28일: 10,500만원 (11층, 전용면적 17.74㎡)

최근 실거래가 평균: 약 10,600만원

감정가: 11,200만원

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 김유진의 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 그러나 본 경매의 신청 채권자 또한 김유진이므로, 배당을 통해 자신의 보증금 전액을 회수하고자 할 가능성이 높습니다. 만약 배당에서 전액 변제된다면 인수 금액은 발생하지 않습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는, 현재로서는 추가 인수 보증금이 없을 것으로 예측됨을 시사합니다.

안전한 입찰을 위해, 최근 실거래가 평균가와 감정가를 고려하되, 인수 부담이 없다는 가정 하에 최대 90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

보수적으로 접근하여 105,000,000원을 목표 입찰가로 설정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 답사 결과, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.