나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3479 [1] 서울특별시 금천구 독산동 711-2 금천현대아파트 제101동 제17층 제1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 '독산역' 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철1호선 '독산역' 및 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 지하1층/지상22층 건물 중 제17층 제1701호로서, (사용승인일 : 2002.09.05.) 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

제17층 제1701호 : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3479 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 711-2 금천현대아파트 제101동 제17층 제1701호

용도: 아파트

감정가: 691,000,000원

토지면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

토지지분: 35.245㎡ (약 10.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.83㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 '독산역' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '독산역'과 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕으로, 지하 1층부터 지상 22층까지 있으며, 본건은 그 중 17층에 위치한 제1701호입니다. 건물 사용승인일은 2002년 9월 5일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 섀시 창호 마감입니다.

토지는 광평수의 부정형 토지로, 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27) <건축법>

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역) <공항시설법>

* 교육환경보호구역 (서울시 남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 194m) (02-524-3313 관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권 정비계획법>

* 철도보호지구 (2020-11-30) <철도안전법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15, 대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 7일에 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을14, 채권액 527,450,000원)입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 파악된 채권 총액은 612,450,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이모백

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-07, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 엠캐피탈대부

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: (정보 없음), 대항력: 없음

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 주변 상업 및 편의시설

본건이 속한 금천현대아파트 단지 내에는 관리사무소, 경로당, 어린이 놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 또한, 주변 지역에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 1호선 '독산역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트 단지로 구성된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 2002년 9월 5일로, 약 24년이 경과한 아파트 단지입니다. 금천현대아파트는 총 10개 동, 996세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 1호선 독산역이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 자체에 위생, 급배수, 난방 설비, 주차장, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 교육지원청을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 결과에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 다양한 법적 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용 또는 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 파악된 임차인들의 경우 대항력이 없으나, 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 독산역 인근의 아파트 단지로, 교통 편의성과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2002년에 건축된 아파트로 연식이 있으나, 2026년 5월 및 6월에 유사 면적의 거래가 6.2억 원에서 7.03억 원 사이에 이루어진 점을 고려할 때, 현재 감정가(6.91억 원)는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성, 다양한 토지이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 대단지 아파트: 996세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 5월 11층 아파트가 7.03억 원에 거래된 점은 긍정적인 시세 흐름을 보여줍니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 예상 입찰가는 700,000,000원에서 730,000,000원 사이로 예상됩니다. 17층이라는 고층 위치와 84.83㎡의 전용면적, 그리고 2026년 5월 11층 거래가 70,300만원이었던 점을 감안하여 보수적으로 책정하였습니다. 입찰 시에는 법원 경매 물건의 특성, 주변 시세 변동, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.