나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3496 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교' 남서측 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선(구로 디지털단지역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2020.02.28) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 "세장형"의 토지로서, 현황 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

962-42: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인: 도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 962-43: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인: 도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

(빈 줄 1)

(빈 줄 2)

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3496 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제5층 제501호

건물 내역:

용도: 오피스텔

사용승인일: 2020년 2월 28일

층수: 지상 15층 중 제5층

전용면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

토지 내역:

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 272,000,000원 (2억 7천 2백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 입지조건

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(빈 줄 2)

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교' 남서측 인근

주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재

교통:

차량 진출입 용이

인근 버스정류장 위치

근거리 지하철 2호선 구로디지털단지역 이용 가능

토지:

형상: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지 (2필지 일단)

이용 현황: 오피스텔, 다세대주택 건부지

도로: 동측 노폭 약 20미터 포장도로 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 (제한 사항 다수 존재, 세부 내용은 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

1.2. 권리분석

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(빈 줄 2)

말소기준권리: 압류 (갑9, 2024-12-16)

매각으로 소멸되는 권리:

주택임차권 (을3, 최용호, 270,900,000원)

압류 (갑9, 갑10, 갑11)

강제경매 (갑12, 주택도시보증공사, 270,900,000원)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 2일

대항력: 없음

비고: 금액이 0원으로 표시되어 있으나, 전입일자가 최근으로, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최용호)

보증금: 270,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 13일

확정일자: 2022년 4월 18일

배당신고일자: 2024년 5월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이므로, 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부 채권 총액: 270,900,000원

1.3. 상권분석

1.3. 상권분석

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(빈 줄 2)

주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖춰진 지역입니다.

건물 이용 현황: 공부상 "오피스텔"로 등재되어 있으며, 업무 및 주거 용도로 활용 가능합니다.

최근 매매 사례:

동일 건물 "THE VIEW" 내 37.42㎡ 면적의 호실이 2024년 7월 23일 270,900,000원에 직거래되었습니다. 이는 본건의 시장 가치를 가늠하는 중요한 지표가 됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 생활정보

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(빈 줄 2)

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: '금천문화예술정보학교'가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 설비: 위생, 난방, 급배수, 승강기, 기계식 주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 잠재적 리스크

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HUG 인수조건 변경 및 임차권:

본 건은 HUG (주택도시보증공사) 관련 이슈가 있습니다. "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 표기, 그리고 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다.

이는 HUG가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미로 해석됩니다. HUG의 배당 결과에 따라 잔여 채권이 발생할 경우, 이를 매수인이 인수하지 않도록 하는 조건입니다.

다만, '염 ' 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자가 최근(2025-04-02)이고 대항력이 없다고 기재되어 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지(962-42, 962-43)는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 세밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 종합 의견

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(빈 줄 2)

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 역세권 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 유사 면적의 실거래가(2억 7,090만원)가 감정가(2억 7,200만원)와 유사하게 형성되어 있어 시세 수준은 명확합니다.

그러나 권리 분석상 HUG와 관련된 복잡한 조건부 매각이 진행된다는 점이 가장 큰 특징입니다. 특별 매각 조건에 따라 HUG는 매수인에게 보증금 반환 채권 등 대항력을 포기해야 하므로, 이론적으로는 매수인이 HUG 관련 보증금 채무를 인수하지 않아도 됩니다. 그럼에도 불구하고, '염 ' 임차인의 존재 및 HUG 인수조건 변경이라는 문구는 잠재적인 변수나 확인이 필요한 사안이 있음을 시사합니다.

법적 제한사항이 다수 존재하므로, 투자 결정 전 관련 법규를 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 투자 포인트

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(빈 줄 2)

신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

명확한 시세: 최근 실거래가를 통해 시장 가치가 객관적으로 파악됩니다.

권리 소멸 조건: HUG의 대항력 포기 조건부 매각으로, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 이론적으로 해소됩니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 예상 입찰가

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최근 실거래가: 270,900,000원 (2억 7,090만원)

감정가: 272,000,000원 (2억 7,200만원)

인수 보증금: 0원

본 건은 HUG의 보증금 채권을 담보로 한 강제경매이며, HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 주로 감정가 및 최근 시세를 기준으로 산정할 수 있습니다.

최근 거래 사례가 감정가와 유사한 수준(2억 7,090만원)임을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 2억 7,000만원 ~ 2억 8,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 상세 내용, 주변 시세 변동 추이, 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 권리 소멸 조건이 명확하므로, 해당 조건 하에서 경쟁률 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.