나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3480 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-97 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교"에서 서측으로 직선거리 약 160m 지점에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 지하철 1호선 "독산역"으로부터 약 1.5km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "독산로"까지 약 350m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상4층 중 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2014.06.11.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(거실, 주방, 방3, 욕실겸화장실1 등)으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)은 북서측 하향의 완경사를 이루는 가장형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2026-01-15)(제한기간 : 행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3480 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-97 제1층 제101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 332,000,000원

* 토지면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교"에서 서측으로 직선거리 약 160m 지점에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 "독산역"으로부터 약 1.5km, 대중교통 이용이 편리한 간선도로 "독산로"까지 약 350m 거리에 위치합니다.

* 건물의 구조: 본건은 2014년 6월 11일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 2층/지상 4층 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 하이새시 등으로 마감되었습니다.

* 건물 이용상태: 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 탐문조사 결과 거실, 주방, 방 3개, 욕실 겸 화장실 1개 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (참고: 본건 건물은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문 조사 등에 의거 감정평가되었으므로, 경매 집행 시 반드시 내부를 재확인하시기 바랍니다.)

* 설비내역: 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 소방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 북서측 하향의 완경사를 이루는 가장형의 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 등 다수의 법규에 따른 제한이 존재합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 2일 서울남부지방법원에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3480)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'로 언급된 부분은 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 단정하기 어렵습니다. 통상적으로 인수되는 지상권이 있다면 등기부상 명확히 기재됩니다. 따라서 본 경매물건은 소멸주의 원칙에 따라 권리가 정리될 가능성이 높으나, 최종 입찰 전 법원 집행관에게 확인하는 것이 필수적입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 261,450,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-09

* 확정일자: 2020-10-26

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 의무가 없습니다.

* 권리분석 요약: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교(문교초등학교) 및 다수의 주택이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석 결과, 동일 지역 내 유사한 면적(53.72㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 440,000,000원(약 2707만원/평)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 29.87㎡의 다세대주택이 2026년 5월 325,000,000원(약 3595만원/평)에 거래된 바 있습니다.

* 본 건은 건물 면적 59.97㎡(약 18.14평)으로, 최근 거래된 53.72㎡ 다세대주택과 유사한 규모를 가지고 있습니다.

* 감정평가액 332,000,000원 대비 최근 실거래가 시세는 약 4억 4천만원 이상으로 추정되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 "독산로" 대로변 상권을 통해 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있으며, 차량 이동 시 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 문교초등학교가 도보 약 160m 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 독산역 이용이 가능하며, 주변 버스정류장 등을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공제한지역: 2026년 1월 16일까지 건축 관련 행위가 제한될 수 있어, 향후 건물 증축이나 대수선 시 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 30일까지 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 하므로 매각 후 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 현장확인 어려움: 본건 건물 내부 확인이 불가하여 공부상 내용과 실제 이용 상태 간 차이가 존재할 수 있습니다. 경매 집행 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 기타 법규 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 공항, 군사시설, 교육 관련 법규에 따른 추가적인 제한이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사한 결과, 현재까지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 비교적 양호하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 감정평가액(332,000,000원) 대비 최근 주변 실거래가 시세(약 4억 4천만원 이상)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 가치가 있습니다.

* 다만, 건축 및 토지 거래 제한, 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 시세 차익 기대: 낮은 감정가와 높은 주변 시세를 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 또는 임대 수익용: 주거 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 실거주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례를 바탕으로 본건의 면적(59.97㎡)과 유사한 규모의 다세대주택이 평당 약 2707만원 수준으로 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장가치는 약 491,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 332,000,000원은 시장가치 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 권리 인수 부담이 없고 시세 대비 감정가가 낮다는 점을 고려할 때, 시장가치의 80% 수준인 약 392,800,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 현 시점에서 보수적인 예상 입찰가는 약 380,000,000원에서 400,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 방문을 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.