나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3400 [1] 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 염창역 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 지하철9호선 염창역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 8층건중 4층 401호로서 외 벽: 화강석 및 복합패널 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 새시 패어글래스창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지시설,소화전,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 오피스텔 및 근생부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 약10m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역,가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한지역 (2015.08.27),도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의),대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제한지역,중점 경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독 다가 구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31),도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3400 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제4층 제401호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 건물 규모: 8층 건물 중 4층

* 준공 연도: 2012년

* 건물명: 팔레시움

1.3. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 토지 지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 건물 면적: 18.14㎡ (약 5.49평) (전용면적)

* 건물 지분: 18.14㎡ (약 5.49평) (전용면적)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 도시 기타 용도지역지구, 대공 방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한 지역, 중점 경관 관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간: 2025.10.20~2026.12.31), 도시관리계획 입안 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택과 상업/업무시설이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치합니다.

* 남서측 인근에 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 검토)

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 현재까지 파악된 정보상, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (이는 일반적인 도시 환경 분석 결과이며, 추가적인 상세 조사를 권장합니다.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2023-01-20

* 확정일자: 2022-12-26

* 배당신고일자: 2025-02-12

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.2. 권리관계 요약

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 압류(고양세무서, 인천세무서, 강서구), 주택 임차권, 강제 경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동이 있었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 고양세무서장의 압류 (2023-09-08)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을3 주택임차권 (한국토지주택공사)

* 갑6, 갑7, 갑8 압류 (세무서, 강서구)

* 갑9 강제경매 (서울보증보험)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보상)

3.4. 특별 매각 조건

* 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않음을 명확히 합니다.

* 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 위치한 염창동 지역은 지하철 9호선 역세권을 중심으로 상업 및 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

* 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 있어 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주거 편의성

* 염창역 초역세권에 가까운 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변의 편의시설 및 녹지 공간(한강 접근성 등)을 활용할 수 있습니다.

* 다만, 상업 및 업무시설 밀집 지역 특성상 소음 등 주거 쾌적성에 대한 부분은 개인적인 선호도에 따라 다를 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

* 임차인(한국토지주택공사)의 대항력은 없으나, 보증금 120,000,000원의 채권이 존재했습니다. 특별 매각 조건으로 인수 부담은 없으나, 배당 절차상의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 계약조건 관련 리스크

* 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 체결 과정이나 인수 조건에 예상치 못한 변경 사항이 발생할 수 있습니다. (구체적인 내용 확인 필수)

5.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 복합적인 용도지역 및 제한 사항이 많아 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* '임대 관계 미상'이라는 정보가 있어, 실제 임대 현황 및 수익률 산정에 대한 불확실성이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 역세권 소형 오피스텔로, 비교적 낮은 감정가와 면적을 가지고 있습니다. 권리관계는 명확하게 정리되는 추세이나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '임대 관계 미상'과 같은 특이사항은 낙찰 후 추가적인 검토와 주의가 필요합니다. 소액 투자 관점에서 접근 가능하며, 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 염창역 인접 역세권 입지

* 소형 오피스텔로 낮은 진입 장벽 및 임대 수요 기대

* 특별 매각 조건으로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 최근 3년간의 팔레시움 오피스텔 실거래가 자료 분석 결과, 18.14㎡ (약 5.49평) 전용면적 기준

* 2024년 3월: 11,000만원 (5층)

* 2024년 1월: 10,500만원 (3층)

* 2025년 2월: 10,000만원 (6층)

* 이러한 실거래가를 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 약 10,000만원에서 11,500만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 10,000만원으로 책정되어 있습니다.

8.2. 권리관계 고려 입찰가 제안

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 기반으로 입찰가를 산정합니다.

* 감정가(10,000만원)와 최근 실거래가(최고 11,000만원)를 고려할 때, 경쟁 상황 및 물건의 특이사항(SGI 조건 변경 등)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가는 10,000만원 ~ 11,000만원 범위 내에서, 입찰자의 투자 전략 및 시장 분석에 따라 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.