나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3449 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화곡초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2020.04.03.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 4필 일단의 가장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로와 접하며, 서측 및 북측으로 세로의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 50-36, 50-42 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.). 화곡동 50-37, 50-41 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3449 (1) 사건에 대한 물건의 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3449 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제302호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2020.04.03.)

용도: 도시형생활주택 (전용면적: 29.19㎡, 약 8.83평)

토지 면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

감정가: 268,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건 역시 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 도로와 접하고 있으며, 서측 및 북측으로는 세로의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 더불어, 외국인 등 특정 대상 및 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 서울특별시의 압류 등기(갑3, 2024-01-31)입니다.

3.2. 인수 권리 분석

본건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권의 존재입니다.

을구 3번 주택임차권(권혁찬, 250,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 권리자: 권혁찬

* 권리 종류: 주택임차권 (을3)

* 권리 금액: 250,000,000원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-09-29

* 대항력: 있음

* 참고: 위 임차인은 대항력이 있어, 보증금 250,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다세대, 다가구, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하고 있습니다. 주거 환경이 주를 이루며, 직접적인 상업 활동보다는 주거 편의시설 및 학교 접근성이 중요한 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 화곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주택가에 속해 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 약 2억 5천만원에 달하는 권혁찬 임차인의 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 특정 용도(예: 아파트)나 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공항 관련 지역 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 건축물 높이 제한 등 개발 및 건축 관련 법규 적용에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 주거지로서의 입지 조건은 나쁘지 않습니다. 그러나 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 감정가(2억 6천 8백만원) 대비 인수 보증금이 거의 절반에 육박하여, 명도 및 자금 계획 수립 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 주거지 입지: 학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋은 주택지대에 위치합니다.

* 잠재적 시세 상승: 화곡동 지역의 개발 및 교통망 개선 등 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래가는 약 2억 1천 6백만원 (19.98㎡ 기준, 2026년 7월 거래) 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 약 3억 1천 5백만원(29.19㎡ 기준)으로 추정됩니다.

그러나 본건은 2억 5천만원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 부담 금액은 입찰가 + 2억 5천만원이 됩니다. 따라서, 시세(3억 1천 5백만원)에서 인수 보증금(2억 5천만원)을 제외한 순수 부동산 가치는 약 6천 5백만원으로 볼 수 있습니다.

수익성 및 리스크를 고려하여, 총 부담액이 시세 범위 내에서 이루어지도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

(입찰가 70,000,000원 + 인수 보증금 250,000,000원 = 총 부담 예상액 320,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.