나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100205 [1] 서울특별시 서초구 방배동 799-9 캐슬렉스 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "방배중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 내, 제6층 제601호로서(사용승인일 2004.04.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 7미터 내외, 서측으로 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100205 (1) 사건번호로 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 서초구 방배동 799-9 캐슬렉스 6층601호이며, 용도는 아파트입니다.

본 물건의 감정가는 1,900,364,960원입니다.

토지 면적은 48.00㎡ (약 14.52평)이며, 건물 면적은 105.78㎡ (약 32.00평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 박OO이며, 공동담보로 진행되는 경매입니다.

주의사항으로 제시외 건물 포함 매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "방배중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

본건 남측으로 7미터 내외, 서측으로 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변 지역은 대체로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 대규모 유흥 시설이나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2011년 1월 7일자 흥국생명보험주식회사의 근저당권입니다.

이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있습니다. 현재 등기부등본 상으로는 지상권이 확인되지 않으나, 해당 기재 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 유신영이 있으며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014년 11월 4일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존은 2004년 5월 27일, 소유권 이전(윤광례, 최현만, 최영석)이 있었으며, 다수의 채권(근저당, 가압류, 압류)이 말소된 상태로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 5,644,191,209원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 서초구 방배동의 일반적인 주거지역에 위치해 있습니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통 접근성이 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물 높이에 제한이 있습니다.

또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 존재하므로, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25., 2025.3.24.~2025.9.30., 2025.10.1.~2026.12.31.)

1.4. 생활정보

본건은 2004년 4월 29일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트입니다.

총 6층 건물 중 6층에 위치하며, 전용면적 105.78㎡ (약 32.00평)입니다.

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 및 엘리베이터, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분입니다. 비록 등기부상 현재 지상권이 등재되어 있지 않으나, 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 만약 지상권이 존재할 경우 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 특정 기간 동안 외국인, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등의 용도로 토지를 거래할 때 허가를 받아야 함을 의미합니다. 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 절차가 복잡해질 수 있습니다.

제시외 건물은 매각물건에 포함되어 있으나, 별도의 현황 조사 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 비교적 양호하며 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 19억 원대로 높은 편이며, 105.78㎡의 전용면적을 가지고 있습니다.

주요 권리 관계는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 지상권의 존재 여부에 대한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

또한, 토지거래 허가구역이라는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 지역적 이점: 서울 서초구 방배동은 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 선호 지역입니다.

무주택자 또는 1주택자에게 적용되는 취득세 중과 배제 대상 여부 확인이 필요합니다.

전용면적 105.78㎡의 비교적 넓은 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

유명 임차인이 없으며, 인수할 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,900,364,960원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 투자자는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자 여부, 경매 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 권리관계 최종 확인, 그리고 잠재적 리스크(특히 지상권)에 대한 면밀한 검토 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.