나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100201 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 673-93 일광리치빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 신림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 202호로서 외벽: 드라이빗트 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 경사지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 673-93번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100201 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 673-93 일광리치빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

건물 전용면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

토지 지분면적: 30.91㎡ (약 9.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

1.1. 건물 및 토지 상세

2.

3.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

건물 준공일: 2015년 02월 09일

토지 이용 현황: 공동주택 부지로 이용 중인 2필지 일단의 부정형 경사지

1.2. 입지조건

2.

3.

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 남서측 인근. 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대.

교통상황: 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장, 근거리 지하철 신림역 소재.

주변 시설: 당곡중학교 남서측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 혼재. 대중교통 이용이 편리한 지역임.

혐오시설 정보: 제공된 정보 내 혐오시설 정보 없음. (현장 확인 필요)

1.3. 권리분석

2.

3.

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리: 2020-09-24 접수 근저당권 (채권자: 장지윤, 채권금액: 91,000,000원).

현재 채무 총액 (등기부채권 총액): 636,000,000원.

권리 분석 세부 내용:

* 소유권: 이성춘 → 임지성 → 이명자 순으로 이전됨.

* 근저당권 (장지윤, 91,000,000원, 2020.09.24 접수): 말소기준권리로서, 매각으로 소멸.

* 근저당권 (이상재, 60,000,000원, 2022.04.01 접수): 말소.

* 주택임차권 (장지윤, 285,000,000원, 2020.09.29 전입): 등기부상 말소되었으나, 임차인 현황에 명시됨. 대항력 없음으로 기재되어 있어 매각으로 소멸 예상.

* 압류 (관악구, 은평구, 국민건강보험공단), 가압류 (주택도시보증공사): 모두 말소.

임차인 현황:

* *: 장지윤

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-29

* 확정일자: 2020-07-06

* 배당신고일자: 2026-03-10

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다. (다만, 지상권 개요는 명시되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

2.

3.

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동의 안정적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변으로 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

신림역이 근거리에 소재하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호한 편입니다.

해당 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

2.

3.

교통: 지하철 2호선 신림역 인근, 다수의 노선버스 운행.

교육: 당곡중학교 등 교육시설 인접. (정확한 교육환경보호구역 정보는 동작교육청 확인 필요)

편의시설: 소규모 근린생활시설 인접. (추가적인 대형마트, 백화점 등은 차량 이동 필요)

의료: (정보 없음, 현장 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

2.

3.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다. (특히, 토지거래계약허가구역 지정기간 및 대상자 확인 필요)

임차인 보증금: 비록 등기부상 주택임차권이 말소되었고 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성은 항상 존재합니다. (보증금 285,000,000원, 차임 0원)

건물 노후도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변 유사 건물과의 비교 및 현장 실사 시 하자 여부 확인 필요.

1.7. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 서울 관악구의 안정적인 주거지역에 위치하며, 지하철 역세권에 근접하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 면적은 일반적인 다세대주택의 수요를 충족할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 보증금 규모와 채권자 겸 근저당권자, 임의경매 신청인이 동일인(장OO/장지윤)인 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한 사항 및 토지거래계약허가구역 지정 여부는 투자 결정 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

2.

3.

신림역 역세권의 잠재적 가치: 신림역 주변 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

비교적 신축급 건물: 2015년 준공으로 관리 상태에 따라 장기적인 거주 및 임대 수익이 기대됩니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 포함하여 매각되므로 재산권 행사에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

3.

감정가: 328,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가 분석:

* 성진리치빌6차 (2022년 준공, 39.75㎡): 540,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 비쥬타운B (2016년 준공, 26.98㎡): 283,000,000원 (2026년 7월 거래)

본 건은 41.84㎡ (약 12.66평) 면적으로, 최근 매매된 성진리치빌6차(39.75㎡)와 유사한 면적 및 시점을 가집니다. 해당 물건의 최근 거래가 5.4억을 기준으로 시세 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

본 건의 감정가는 3.28억으로, 주변 시세 대비 낮은 수준으로 평가되었습니다.

인수 보증금: 0원

따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 수준으로 예상됩니다.

최소 응찰가는 감정가의 10% 또는 1000만원 중 높은 금액이며, 본 건의 경우 10,000,000원입니다. (정확한 최저 입찰가는 입찰 공고문 참조)

참고: 정확한 예상 입찰가는 경매 당시의 시세 변동, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 및 낙찰 후 명도/수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.