나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7860 [1] 경상남도 김해시 대청동 315-7 나오스빌 6층 601호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 롯데마트 장유점 남동측 인근의 중심상업지대에 위치하는 나오스빌 6층 601호 및 7층 701호로서, 부근은 근린생활시설, 유통판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 상업용빌딩 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 상가건물까지 제반 차량의 접근 자유로우며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통조건도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하2층, 지상8층 건물내 6층 601호,
7층 701호로서,
외벽:복합판넬, 드라이비트마감 등
내벽:벽지마감, 인테리어마감, 타일마감 등
바닥:데코타일마감, 카펫트깔기 등
창호:샤시창호 구조 등

이용상태

기호(1,2)는 기준시점 현재 일체로 하여 숙박시설(상호:리베라 모텔)로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스보일러 급탕 및 난방설비, 승강기설비(2대), 소방설비,
공용 수변전설비, 온수용 수소연료전지설비(기준시점 현재 미가동으로 조사됨.) 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형.평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 중로와 각각 접하며, 진입도로상태 대체로 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로1류(폭 20m-
25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 소유자가 직영중인 것으로 탐문조사되나, 정확한 임대관계는 별도 확인이
필요함.

물건 비고

일괄매각, 감정 기준시점 숙박시설(상호:리베라모텔)로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7860 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-7 나오스빌 6층 601호

용도: 숙박시설

감정가: 1,632,000,000원

토지면적: 239.88㎡ (약 72.57평)

건물면적: 1050.62㎡ (약 317.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 중심상업지대에 위치하고 있으며, 롯데마트 장유점 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 유통판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 상업용 빌딩으로 형성되어 있어 활발한 상권 지역입니다.

교통 여건으로는 제반 차량의 접근이 자유로우며, 대중교통 사정 역시 대체로 무난합니다. 인접 도로 상태 또한 대체로 양호한 것으로 조사되었습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에는 롯데마트를 비롯한 다수의 소매점, 식당 등 상업 시설이 밀집해 있으며, 주거 지역도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

향후 추가적인 현장 조사 시 인근의 혐오시설 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층, 지상 8층 건물 내 6층 601호 및 7층 701호입니다.

외벽은 복합판넬, 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 인테리어, 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다.

토지는 정방형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건축물대장 상 주 용도는 '위락시설'이나, 기타 용도에 '숙박시설'이 포함되어 있으며, 감정평가 및 실제 이용 상태는 '숙박시설(리베라 모텔)'로 이용 중입니다.

4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 9월 22일 접수된 국민은행 근저당(을8)입니다.

감정평가서 요약표 및 등기부 요약 정보를 종합하면, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리들은 모두 소멸되며, 후순위 권리들 역시 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 기준시점 현재 소유자가 직영 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 정확한 임대차 관계 및 점유 현황은 별도 확인이 필수적입니다.

등기부 내역상 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 대상이거나 말소된 것으로 확인됩니다. 전체 채권 총액은 약 1,194,276,301원에 이릅니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 김해시 대청동은 중심상업지역으로서, 롯데마트와 같은 대형 유통시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

6. 생활정보

주변에는 롯데마트를 비롯한 각종 소매점, 식당, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

일반적인 도로 및 교통 조건이 양호하여 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

검색 결과, 물건지로부터 반경 1~2km 내에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설과 공공 공원 등이 위치하고 있어 주거 생활 편의성 또한 높습니다.

7. 잠재적 리스크

건물 내 '온수용 수소연료전지설비'가 기준시점 현재 가동되지 않고 있는 것으로 조사되었습니다. 해당 설비의 상태 및 유지보수 필요 여부를 확인해야 합니다.

현재 소유자가 직접 운영 중인 것으로 파악되나, 실제 점유 현황과 임대차 관계가 불분명하여 공실 가능성 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다.

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 상세 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부, 범위, 대항력 유무 등을 면밀히 조사해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

건축물대장 상 주 용도는 '위락시설'이나, 실제로는 '숙박시설'로 이용 중인 점을 고려하여, 향후 용도 관련 인허가 문제나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

김해시 중심상업지역 내 핵심 입지에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

롯데마트와 같은 주요 편의시설이 인접해 있어 접근성 및 유동인구 확보에 유리합니다.

현재 '리베라 모텔'이라는 상호로 숙박시설로 정상 운영 중이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 또는 분할 문제가 발생하지 않습니다.

등기부상 말소기준권리 하의 대부분 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요)

9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동 중심상업지역에 위치한 숙박시설(리베라 모텔)로, 롯데마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금이 없는 점은 투자자에게 유리한 조건입니다.

다만, 미가동 설비 존재, 정확한 임대차 관계 확인 필요, 등기부상 언급된 지상권의 인수 여부 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

현재 소유자가 직영 중인 것으로 파악되나, 실제 운영 상태 및 수익성 검토는 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,632,000,000원입니다.

총 채권액은 약 1,194,276,301원에 달하나, 본 경매 절차는 채권자의 임의경매 개시 결정에 따른 것으로, 법원의 매각 허가 결정 시 최저 매각 가격이 결정될 것입니다.

현재 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가격을 기준으로 입찰을 고려하되, 주변 시세, 건물 상태, 공실 위험, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

향후 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.