나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [2] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층309호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (2)

소재지: 세종특별자치시 소담동 543, 세종사이언스타운 3층 309호

용도: 근린상가

감정가: 564,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.17㎡ (약 29.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

사용승인일: 2017년 02월 03일

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 543번지에 위치한 세종사이언스타운 건물 내 3층 309호에 해당합니다.

주위에는 소담동 행정복지센터가 북서측 인근에 자리하고 있으며, 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 대체로 사다리형의 토지 위에 건축된 상업용 건물 부지로 이용 중이며, 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 관련 법규에 따른 도로 접합 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 세종중앙농업협동조합입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(456,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 주식회사태담종합건설이 보증금 200,000,000원에 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 세종사이언스타운은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

주변에 아파트 단지와 공공기관이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 건물 내 일부 호실은 학원, 식당, 연습실 등으로 이용 중이며, 일부 공실 및 집기류 적치 상태인 호실도 존재합니다.

본건 309호의 구체적인 임대 현황은 파악되지 않았으나, 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

주변 상권은 계획도시의 특성상 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물에는 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 소담동 행정복지센터와 같은 관공서가 있으며, 아파트 단지와 근린공원이 인접하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

교육시설도 주변에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물 내 일부 호실이 현재 공실 상태로 운영되고 있어, 신규 임차인 확보 및 공실 위험에 대한 고려가 필요합니다.

임대 관계가 미상인 부분이 있어, 추후 임대차 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

부동산 시장의 변동성에 따라 시세 및 임대료 수입이 달라질 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 전략적 위치에 자리한 상가 건물로서, 행정 및 주거 지역과 인접하여 유동인구가 기대되는 물건입니다.

권리 관계가 매우 명확하여 인수 부담이 없고, 건물 자체의 활용도 또한 높을 것으로 평가됩니다.

다만, 건물 내 일부 공실이 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

안정적인 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 운영 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

전략적 입지: 세종시의 계획적인 도시 개발 및 행정 중심 기능 강화에 따른 미래 가치 상승 기대.

권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업 공간으로 활용 가능합니다.

신축 건물: 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 564,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 경쟁률 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가를 상회하는 경우가 많으므로, 본건의 잠재적 가치와 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.