나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [7] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (7)

소재지: 세종특별자치시 소담동 543, 세종사이언스타운 2층 210호

용도: 근린상가

감정가: 478,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

건물면적: 64.58㎡ (약 19.54평)

건물지분: 64.5825㎡ (약 19.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건

사용승인일: 2017년 2월 3일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통 여건: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난함.

도로 상황: 남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로는 보행자전용도로와 접함.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1, 근저당권, 2018년 5월 23일 접수, 채권최고액 392,400,000원 (세종중앙농업협동조합)

기타 권리:

* 을2, 근저당권, 2018년 9월 11일 접수, 150,000,000원 (동건종합건설주식회사) - 말소 예정

* 갑5, 소유권이전 4번신탁등기말소, 2018년 5월 23일 접수 (동기종합건설주식회사)

* 갑10, 가압류, 2021년 2월 18일 접수, 2,382,999,999원 (주식회사희림종합건축사사무소) - 말소 예정

* 갑13, 압류, 2023년 11월 28일 접수 (세종특별자치시) - 말소 예정

* 갑14, 압류, 2024년 2월 26일 접수 (북대전세무서장) - 말소 예정

* 갑15, 임의경매, 2025년 3월 13일 접수, 4,716,199,920원 (세종중앙농업협동조합) - 본건 경매 개시

총 등기부채권액: 2,925,399,999원

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사 시 임대차 관계를 반드시 확인해야 하며, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 꼼꼼한 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

건물 용도 및 특성: 본 건물은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등으로 이용 중임.

* 409호: "학원(수학의힘)"으로 이용 중 (기존 410호와 합병)

* 410호: 위 409호와 합병됨.

* 3호, 13호: 현재 "공실" 상태이며 일부 집기류 적치

* 4호: "무용연습실" 등으로 이용 중

* 5호~7호: 현재 "공실" 상태이며 일부 집기류 적치

* 8호~12호: 현재 "공실" 상태

* 14호: 인접호수(101호)와 합쳐 "중식당(진차이)"으로 이용 중

본건 210호의 구체적인 이용 상태는 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 건물 전체 용도가 근린생활시설이므로 관련 업종의 입점이 가능함.

주변 상권 특성: "소담동 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정기관 이용객 및 주변 아파트 단지 주민을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지임.

1.4. 생활정보

편의시설: "소담동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경에 긍정적일 수 있음.

기타 생활 기반 시설: 상업지역에 위치하여 각종 생활 편의 시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 본건 건물 내 다수의 호실이 현재 "공실" 상태로 파악되어, 임대 수익률 및 건물 전체의 공실률에 대한 면밀한 분석이 필요함.

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하고 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 금전적 부담이 발생할 수 있음.

권리관계 착오 가능성: 공부상 호수 합병(409호, 410호)이 있어 실제 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있으며, 이로 인한 권리관계 확인에 주의가 요구됨.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합의견

본건은 세종시 소담동에 위치한 근린상가 경매 물건으로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 행정복지센터 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다. 그러나 건물 내 다수의 공실이 존재하고 임대 관계가 미상인 점은 향후 수익성 확보에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 임대차 관계 확인, 그리고 주변 상권 분석을 통해 잠재적 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신규 개발 지역의 잠재력: 행정중심복합도시 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높음.

* 우수한 입지 조건: 행정기관, 아파트 단지 등 배후 수요가 풍부한 지역에 위치.

* 안정적인 권리 분석: 인수할 권리 부담 없이 명확하게 소유권을 확보할 수 있음.

* 공실 활용을 통한 수익 창출 기회: 적극적인 임대 전략으로 공실을 해소하고 임대 수익을 극대화할 수 있는 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 실제 낙찰가는 해당 물건의 최신 현장 조사 결과, 임대 현황, 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 낙찰가율, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 478,000,000원을 참고하되, 시장 상황 및 물건의 구체적인 수익성 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.