나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [9] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (9)

물건지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 440,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

건물면적: 61.02㎡ (약 18.46평)

건물지분: 61.024㎡ (약 18.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 2층 203호임.

주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

1.2. 2.교통 및 도로

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물은 남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로는 보행자전용도로와 접하고 있음.

1.2. 3.토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 광로3류, 소로3류, 중로2류 등의 도로와 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 내역

말소기준권리는 2018년 5월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 해당 근저당 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

총 등기부채권액은 2,742,999,999원임.

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 미상임.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 정보

건물명: 세종사이언스타운

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

사용승인일: 2017년 02월 03일

본건은 8층 건물 중 2층 203호임.

1.4. 2.점유 및 이용 현황

집합건축물대장상 기호(1)[410호]와 기호(2)[409호]는 합병되어 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 등재되어 있음.

현재 일부 호실은 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용 중임.

다른 일부 호실은 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치되어 있음.

""무용연습실"" 등으로 이용 중인 호실도 확인됨.

인접 호수와 벽체 구분 없이 ""중식당(진차이)""으로 이용 중인 호실도 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

본건 인근에 소담동 행정복지센터가 위치하며, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활 및 상업 활동에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 2.주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 기본적인 주변 환경 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공실 및 명도

현재 일부 호실이 공실 상태이며 집기류가 적치되어 있어, 명도 및 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있음.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

1.6. 2.채권 총액

등기부채권 총액이 2,742,999,999원으로 높은 편에 속함.

1.7. 종합 의견

세종시 소담동 상업지역에 위치한 본 물건은 행정복지센터와 아파트 단지를 배후로 하는 입지 조건을 갖추고 있음. 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 권리관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능함. 다만, 일부 공실 및 임대 관계 미상인 점은 명도와 임대 정상화 과정에서 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.입지적 장점

세종시 행정중심복합도시 내 주요 상권으로, 안정적인 배후 수요 확보 가능.

행정복지센터, 아파트 단지 등 인접 시설로 인한 유동인구 잠재력 높음.

1.8. 2.안전성

매각으로 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 소멸되므로 권리상 안전한 취득 가능.

1.8. 3.향후 가치

공실 해소 및 임대 정상화 시, 감정가 대비 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 440,000,000원

본건의 현황, 주변 시세, 예상 명도 기간 및 임대료 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

권리 인수 사항이 없으므로, 감정가 대비 85% 수준인 374,000,000원 에서 90% 수준인 396,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. (정확한 입찰가는 추가적인 시장 조사 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.