나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [6] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

302호,303호와 벽체 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (추정)

감정가: 276,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 소담동 543, 세종사이언스타운 3층 301호

건물명: 세종사이언스타운

주용도: 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 교육연구시설

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 2월 3일

총 층수: 지하 3층, 지상 8층

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

건물면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

건물지분: 47.5725㎡ (약 14.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

차량으로의 접근성 또한 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

남동측으로는 로폭 약 46미터, 북서측으로는 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

북동측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 기타 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 5월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1, 216,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기부상 총 채권액은 약 2,898,999,999원입니다.

* 다수의 가압류, 압류, 근저당, 전세권 설정 등기가 존재했으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 세종중앙농업협동조합입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 동남종합건설주식회사 (동남 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사태담종합건설 (태담 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-31

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인들은 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 세종사이언스타운 건물 내에는 학원, 무용연습실, 중식당 등이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

기타 호실들은 공실 상태이거나 집기류가 적치된 상태로 파악됩니다.

4.2. 건물 내 타 호실 이용 상태 (참고)

주변 호실들이 학원, 식당, 연습실 등으로 다양하게 활용되고 있어, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 일부 공실 및 집기 적치 상태는 현재 상권의 활발함에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

세종사이언스타운 건물 자체에 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 아파트단지가 있어 잠재적 고객층을 확보하고 있습니다.

5.2. 주변 공공시설

소담동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

세종소담초등학교, 세종소담중학교 등 교육시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련

본건(301호)은 인접한 302호, 303호와 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 파악됩니다.

이는 향후 독립적인 공간 분할 시 공사 필요성을 야기할 수 있습니다.

건물 내 타 호실에서 공실 및 집기류 적치 상태가 확인되어, 전체 건물의 공실률이나 임대 경쟁력을 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 등기 관련

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

이는 경매 절차 진행이나 물건의 시장 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로, 현재 실제 임대 현황 및 수익률을 파악하는 데 추가적인 조사가 필요합니다.

건축물대장상 본건과 인접 호실이 합병된 사례가 있어, 공부와 현황의 일치 여부를 재확인해야 합니다 (단, 본건 301호는 별도 호실로 명확히 기재됨).

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 소담동의 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 아파트단지와 행정복지센터 등 주요 시설이 인접해 있어 기본적인 입지 여건은 양호합니다.

다만, 현재 3개 호실이 벽체 없이 통합 운영되고 있는 점, 건물 내 일부 공실 및 임대 현황 미상 등은 향후 활용 및 수익성 측면에서 신중한 접근을 요합니다.

등기부상 채권 총액이 상당하나, 경매 절차에 따라 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 신흥 주거 지역 내 상업 시설로, 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 인근 아파트 단지 및 관공서 배후 수요 확보 가능.

* 현재 벽체 구분 없이 이용 중인 점을 활용하여 넓은 공간으로 활용하거나, 추후 분할하여 수익 극대화 가능성.

* 모든 권리가 말소되는 '권리 낙찰' 물건.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 가능성, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서의 잠재적 가치를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원 (추정)

※ 본 예상 입찰가는 주변 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 주변 환경 정보

세종사이언스타운 건축물대장 요약 (JSON 데이터)

세종사이언스타운 건물 용도 정보

건물 등기부 요약 정보

세종사이언스타운 인근 교육시설 정보

물건명세서 참고사항

감정평가서요약 요향표 - 공부와의 차이

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