나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [10] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (10)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 488,000,000원

* 토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 65.88㎡ (약 19.93평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (추정)

* 건물 사용승인일: 2017년 2월 3일

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경은 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서, 교육 시설 및 근린 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 조건으로는 남동측에 로폭 약 46미터, 북서측에 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자 전용 도로와도 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속하며, 광로, 중로, 소로 등 다양한 도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 채무자의 담보권 실행을 위한 부동산 임의경매 사건으로 진행 중입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 또는 동일 순위의 권리 및 그 이후의 모든 제한 물권(근저당, 가압류, 압류 등)은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다(합계 0원). 다만, 임대차 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우, 계약 내용이나 보증금, 차임 등 금전적 거래에 대한 정보 부재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 "세종사이언스타운" 건물은 2017년 2월 3일에 사용 승인된 집합건물로, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 활용 가능한 상가 시설입니다.

* 건물은 소담동 행정복지센터와 인접하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 학교, 공공기관 등이 위치하여 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다.

* 본건(2층 201호)의 구체적인 현재 이용 상태는 명시되지 않았으나, 감정평가서 요약에 따르면 건물 내 일부 호실은 공실 상태이거나 특정 업종으로 이용 중입니다. (예: 학원, 무용연습실, 중식당 등)

* 건물 전체적으로 일부 공실 및 집기류 적치 사례가 확인됨에 따라, 본 건물의 전체 공실률 및 임대 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 소담동 행정복지센터, 주민센터 등 관공서가 위치하여 행정 서비스 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 아파트 단지와 인접하여 상업 시설의 잠재적 고객층 확보에 유리합니다.

* 인근 교육 시설 및 근린 공원 등의 존재는 지역 주민들의 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 존재할 경우 계약 내용이 불분명하여 명도 시 추가 비용 발생 또는 분쟁 소지가 있습니다.

* 공실 위험: 건물 내 다른 호실에서 공실이 확인된 점으로 미루어, 본건 역시 공실이 발생하거나 장기화될 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 상가 부동산 시장의 경기 변동, 금리 변화, 세종시의 지역 경제 상황 변화 등이 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 세종시의 중심 지역 중 하나에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 상가 건물 내 점포입니다.

* 행정기관 및 주거 지역과의 근접성을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 입지입니다.

* 권리 관계가 매우 명확하여, 매수 후 소유권 행사에 있어 복잡한 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계의 불확실성과 건물 내 일부 공실 사례는 향후 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승에 있어 신중한 접근을 요구하는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 개발의 중심 축에 위치: 행정수도 이전과 함께 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다.

* 편리한 교통 및 접근성: 주요 도로와의 인접성 및 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 이해 관계가 매각으로 소멸되어 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 잠재적 배후 수요: 공공기관 종사자 및 인근 주민들을 대상으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 감정가 488,000,000원을 기준으로, 해당 상권의 실제 임대 시세, 예상 임대 수익률, 공실률, 시장 동향, 권리 분석을 통한 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 초기 투자금 부담은 입찰가와 낙찰 후 발생할 수 있는 기타 부대 비용으로 결정됩니다.

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 제시는 심층적인 현장 조사 및 개별 물건에 대한 가치 평가를 통해서만 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.