나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [13] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접 호실(101호)과 벽체 구분없이 "중식당"으로 이용중임.
각 호별 위치와 면적이 도면 등에 의해 특정 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (13)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 764,000,000원

* 토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

* 토지지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

* 건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 건물지분: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 "세종사이언스타운" 건물 내 1층 102호입니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하여 생활 및 행정 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남동측으로는 약 46미터, 북서측으로는 약 15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자 전용도로와도 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 5월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않는 한, 근저당, 가압류, 압류 등 등기부등본 상의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 6,360,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-27

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고:

확정일자 및 배당신고일자가 미상인 임차인이 존재하므로, 배당 절차 진행 시 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 가능성이 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.5. 인수 보증금

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건이 속한 "세종사이언스타운"은 철근콘크리트구조 8층 건물로, 2017년 2월 3일에 사용 승인되었습니다. 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.2. 물건 이용 상태

본건 1층 102호는 인접한 101호와 벽체가 구분되지 않은 상태로 "중식당(진차이)"으로 이용되고 있습니다. 이는 도면 등으로 각 호별 위치와 면적 특정은 가능하나, 실제 점유 및 이용 현황은 복합적으로 파악해야 합니다.

4.3. 주변 상권

소담동 행정복지센터 인근에 위치하여 관련 행정기관 이용객 및 주변 아파트단지 주민을 주요 고객으로 할 수 있는 상권입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 소담동 행정복지센터, 인근 마트 및 병원 등 이용 가능.

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 및 학원가 분포.

* 녹지공간: 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경.

6. 잠재적 리스크

* 무단 용도 변경 및 불법 건축물 가능성: 인접 호실과 벽체 없이 하나의 상가(중식당)로 이용 중인 점은, 건축물대장상 용도와 다르게 사용되거나 무단으로 증축, 개축, 변경되었을 가능성이 있습니다. 이 경우, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 법적 제재를 받을 위험이 있습니다.

* 명도 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 전입일자 및 배당신고일자 미상으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 도면 및 현황 불일치 가능성: 각 호별 면적이 도면 등으로 특정 가능하다고는 하나, 실제 현황과 공부상 면적, 내부 구조 등에 차이가 있을 수 있으므로 철저한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 행정 및 생활 편의시설이 밀집한 지역에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 주변 인프라가 양호한 편이나, 인접 호실과 벽체 없이 하나의 중식당으로 이용되고 있다는 점이 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 관련 법규 검토 및 원상복구 비용 등을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 세종시 행정중심복합도시 내 주요 관공서 및 아파트단지에 인접하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확함.

* 개발 잠재력: 세종시의 지속적인 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현재의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 앞서 분석된 잠재적 리스크(특히 불법 건축물 및 용도 변경 관련 문제)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 명도 부담은 적으나, 현장 조사를 통해 불법 건축물 여부, 원상복구 비용, 정상적인 중식당 운영 시 예상 임대료 등을 추가적으로 파악한 후, 보수적인 관점에서 신중하게 산정하는 것을 권장합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

10. 주변 환경 특이사항

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.