나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [11] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (11)

소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층107호 (도로명 주소: 세종특별자치시 한누리대로 2018, 1층 107호)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 573,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

건물면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제1층 제107호

사용승인일: 2017년 02월 03일

토지형상 및 이용상태: 대체로 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중

인접도로 상태: 남동측 약 46미터 도로, 북서측 약 15미터 도로, 북동측 보행자 전용도로 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동에 소재하는 "세종사이언스타운" 1층 107호로, "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설, 근린공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로3류, 소로3류, 중로2류 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 05월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 채권 총액은 2,850,999,999원입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (동기종합건설주식회사)

* 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2018-05-23, 말소기준권리)

* 가압류 (주식회사희림종합건축사사무소, 2021-02-18, 말소)

* 압류 (세종특별자치시, 2023-11-28, 말소)

* 압류 (북대전세무서장, 2024-02-26, 말소)

* 임의경매개시결정 (세종중앙농업협동조합, 2025-03-13, 말소 예정)

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물("세종사이언스타운") 내 다른 호실들은 근린생활시설, 학원(수학의힘), 무용연습실, 중식당(진차이) 등으로 이용 중이거나 공실 상태입니다. 특히, 기호(3)·(13) 호실 및 기호(5)~(13) 호실들은 현황 공실 상태이며 일부 집기류가 적치되어 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

세종시 신도심의 상권은 생활권별로 편의시설의 쏠림 현상이 나타나고 있습니다. 소담동 지역은 비교적 근린 상권의 역할이 크지만, 전반적인 세종시 상권은 공실이 많은 숙제도 안고 있습니다. 본건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 행정복지센터 등이 인접하여 기본적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"소담동 행정복지센터"가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 교육시설(소담초등학교, 글벗초등학교 등) 및 근린공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 인근에는 소담약국 등이 위치하여 의료 접근성도 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

감정평가서 요약에 따르면 본 건물 내 일부 호실(기호(3), (5)~(13))이 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 임대 수익 확보에 있어 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 현황의 불확실성

임대관계가 미상으로, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정이나 추후 임대 시 명확한 임대차 계약 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

감정평가서 상 기호(1)[410호]와 기호(2)[409호]가 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)되었다는 내용이 있습니다. 이는 등기부상 명시된 내용과 실제 건축물대장 상의 내용에 차이가 있음을 시사하며, 실제 이용 및 면적 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 소담동의 상업지역에 위치한 근린상가입니다. 비교적 최신 건축물(2017년 사용승인)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 행정복지센터, 학교, 공원 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다. 경매를 통해 권리관계는 모두 소멸될 예정이므로, 권리적인 측면에서의 리스크는 크지 않습니다. 다만, 건물 내 일부 공실이 존재하고 임대 관계가 불명확한 점은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 세종시의 지속적인 발전 가능성과 함께, 본 건의 입지 및 활용도를 고려할 때 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 입지: 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 다용도 근린생활시설: 다양한 업종 유치를 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 주변 생활 인프라 우수: 행정, 교육, 주거 시설 밀집으로 인한 꾸준한 수요 예상.

* 권리관계 명확화: 경매 절차를 통해 모든 부담 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 573,000,000원입니다. 임대차 현황상 인수되는 보증금이 없어, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다. 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 임대 시장 전망 및 본 건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.