나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [4] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

301호,302호와 벽체 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2025타경502007 (4) 물건은 세종특별자치시 소담동 543번지에 위치한 세종사이언스타운 3층 303호입니다. 본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합적인 용도가 가능한 건물 내 상가입니다.

감정가는 318,000,000원이며, 토지 면적은 12.12㎡(약 3.67평), 건물 면적은 61.02㎡(약 18.46평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

건물의 사용승인일은 2017년 2월 3일이며, 건물 총 연면적은 약 10,337.96㎡(약 3,127.25평)에 달하며 지하 3층, 지상 8층 규모입니다.

1.1. 물건 상세내역

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (4)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 318,000,000원

* 토지 면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

* 토지 지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

* 건물 면적: 61.02㎡ (약 18.46평)

* 건물 지분: 61.024㎡ (약 18.46평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (추정)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2017년 2월 3일

* 총 층수: 지하 3층, 지상 8층

* 건축 면적: 1,052.64㎡ (약 318.40평)

* 연면적: 10,337.96㎡ (약 3,127.25평)

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서, 교육 시설 및 근린 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 도로 상황은 남동측으로 약 46미터, 북서측으로 약 15미터의 포장 도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자 전용 도로와도 접해 있습니다.

지역 지구는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

소담동에는 쓰레기 자동 집하 시스템인 '자동 크린넷' 시설이 운영되고 있으며, 7집하장은 소담동 및 인근 지역의 쓰레기를 수거하는 역할을 합니다. 해당 시설은 분진, 악취 제거 설비를 갖추고 있으며, 체계적인 관리를 통해 냄새 등을 최소화하고 있다고 알려져 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 5월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1, 260,400,000원)입니다.

이 외에 다수의 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차권, 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 약 3,043,399,999원입니다.

* 말소기준권리: 세종중앙농업협동조합 근저당 (2018.05.23.)

* 말소예정 권리: 을2 근저당, 을3 전세권, 을3-2 전세권부채권가압류, 을3-3 전세권부채권가압류, 갑10 가압류, 갑13 압류, 갑14 압류 등

* 인수되는 권리: 해당사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

세종사이언스타운은 소담동 행정복지센터 인근 상업지역에 위치하여 관공서 및 생활 편의 시설과의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 아파트 단지 및 교육 시설이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

건물 내 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적이며, 본건 303호가 위치한 3층 또한 이러한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 세종특별자치시 소담동은 행정복지센터, 근린공원 등 관공서 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 교육 시설도 인근에 위치하고 있어 직주근접 및 생활 편의성 측면에서 우수합니다. 쇼핑, 의료 등 주요 편의 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 상태: 본 건 303호는 301호, 302호와 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 공간 활용 또는 분할 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 이용 현황: 제공된 정보에 따르면 본 건 303호의 현재 정확한 이용 현황이나 임차인 정보는 미상입니다. 다만, 건물 내 다른 호실들은 학원, 무용 연습실, 중식당 등으로 이용되거나 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

* 쓰레기 집하 시스템: 소담동에 자동 크린넷 시스템의 집하장이 운영되고 있습니다. 이는 해당 지역의 생활 편의를 위한 시설이지만, 규모나 운영 방식에 따라 잠재적으로 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 현재까지 이로 인한 심각한 민원이나 혐오시설로 분류되는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 지역에 위치한 상업 시설로서, 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 경매 절차상 매수인이 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 권리 관계를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 301호, 302호와 벽체 구분 없이 사용되고 있는 물리적 조건은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분이며, 현재 정확한 이용 현황 및 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 임대 시 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 발전 가능성과 행정 중심복합도시로서의 미래 가치.

* 소담동 행정복지센터 인근의 우수한 입지로 인한 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 건물 노후화에 대한 부담이 적음.

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린생활시설로서의 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 318,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금이 없으므로 이를 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 시세 변동 가능성, 명도 및 내부 수리 비용 등을 면밀히 조사하고 분석하는 과정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.