나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [8] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (8)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층209호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 477,000,000원

* 토지 면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

* 건물 면적: 68.14㎡ (약 20.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세OOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2017년 2월 3일

* 건물 전체 연면적: 10,337.96㎡

* 대지 면적: 1,519㎡

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 소담동에 위치한 "세종사이언스타운" 건물 내 2층 209호입니다.

* 주변에는 소담동 행정복지센터가 있으며, 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 남동측으로 폭 약 46미터, 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자 전용도로와도 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

* 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 광로3류, 소로3류, 중로2류의 도로에 접하고 있어 도시 계획상으로도 양호한 입지입니다.

* 주변에 행정복지센터, 아파트 단지, 교육시설, 공원 등이 위치하여 생활 편의 및 교육 환경이 우수합니다. 또한, 현황 조사 및 일반적인 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2018년 5월 23일에 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부상에 등록된 총 채권액은 약 29억 2천만원 수준으로 파악되나, 이는 개별 채권들의 합계이며 본 경매 절차의 진행 및 매각으로 인해 채권 정리가 이루어집니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본건에는 임대 관계가 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 보증금액이 미상이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 세종사이언스타운은 소담동 행정복지센터 인근의 상업지구에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 관공서, 교육시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

* 본건(2층 209호)의 구체적인 현재 이용 상태에 대한 정보는 명확히 제공되지 않았습니다. 다만, 건물 전체의 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 사용 가능하며, 다른 호실에서는 학원, 무용연습실, 중식당 등으로 이용 중이거나 공실 상태인 곳도 있습니다. 따라서 본건 역시 근린상가로서의 기능 수행이 가능하나, 현재 점유 및 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 세종사이언스타운 건물 내 다른 근린생활시설들이 다양한 업종으로 운영되거나 공실로 남아 있는 상황입니다. 이는 향후 임차인 유치 경쟁이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 소담동 행정복지센터가 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린공원이 인접해 있어 주민 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학군 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 행정, 상업, 주거 편의를 모두 누릴 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물의 일부 호실이 현재 공실 상태로 운영되고 있어, 본건 역시 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있습니다. 적극적인 마케팅 및 조건 제시가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 보증금 또는 차임을 미상으로 점유하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우, 매수인이 해당 보증금 등을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 2017년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 행정 및 상업 중심지에 위치한 근린상가로, 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 구조 및 시설은 양호한 편이나, 일부 공실 및 미확인 임대차 관계는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 하지만 안정적인 근린상가로서의 수요가 예상되며, 적극적인 운영 전략을 통해 충분한 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심부에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물이 아니므로, 향후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

* 건물 내 다양한 업종의 상가가 입점해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 교육 시설 및 주거 단지 배후 수요가 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 477,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 상황이나, 현재 공실률 및 시장 상황, 그리고 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 실제 투자 수익률 목표와 리스크 부담 능력을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.