나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [5] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

301호,303호와 벽체 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (5)

소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 533,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

건물면적: 88.74㎡ (약 26.85평)

건물지분: 88.7375㎡ (약 26.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

특이사항: 301호, 303호와 벽체 구분 없이 이용 중임.

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 "세종사이언스타운" 건물 내 제3층 제302호임.

주위에는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내에 위치하며, 2017년 2월 3일에 사용승인을 받음.

토지는 대체로 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 폭의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 광로, 소로, 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리인 세종중앙농업협동조합의 근저당권(2018-05-23 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 3,273,799,999원임.

임차인 현황:

* 임차인: 동남종합건설주식회사

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (0원).

1.3. 상권분석

본건이 소재한 세종사이언스타운은 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재된 지역에 위치함.

감정평가서 요약에 따르면, 유사 용도의 건물 내에서 "학원(수학의힘)", "무용연습실", "중식당(진차이)" 등으로 이용 중이거나 공실 상태인 호실들이 확인됨.

일부 호실(301호, 303호)과 벽체 구분 없이 이용 중인 특이사항이 있어, 개별 호실의 독립적인 영업 환경보다는 통합적인 상권 분석이 필요함.

세종시 전체적으로는 나성동이 중심상권으로 발달하고 있으며, 소매업, 음식업, 교육업 등이 발달한 것으로 파악되나, 신도시 특성상 공실 및 상권 활성화의 변동성이 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 소담동 행정복지센터가 위치하여 행정서비스 이용이 편리함.

교육시설로는 글벗중학교, 소담중학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

주변에 아파트 단지 및 근린공원이 있어 주거 및 휴식 공간 접근성이 양호함.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 상업시설을 통해 이용 가능하며, 검색된 자료에서는 혐오시설이 특별히 인지되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항으로 명시된 301호, 303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은 향후 재산권 행사나 임대 시 고려해야 할 사항임.

일부 호실이 현황 "공실" 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 기간이 소요될 수 있음.

집합건축물대장상 409호와 410호가 합병되어 409호로 등재되어 있으며, 전유부분 면적이 132.72㎡로 변경된 점은 향후 면적 활용 및 관리에 참고해야 함.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 실제 점유 관계는 현장 조사 등 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 소담동에 위치한 근린상가 건물 내 구분점포로, 감정평가액 5억 3천여만원으로 경매 진행 중임.

입지적으로는 행정복지센터, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편이며, 교통망 또한 무난함.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담은 없어 보임.

다만, 일부 호실의 공실 및 인접 호실과의 벽체 구분 없는 이용 형태는 향후 수익성 확보에 고려해야 할 요소임. 세종시 신도시의 상권 성장 가능성과 더불어, 해당 건물의 개별적인 상권 영향력을 면밀히 분석할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

세종시의 지속적인 발전 가능성 및 행정중심복합도시 내 위치.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 인수 부담이 적은 명확한 권리관계.

근린상가로서 다양한 업종의 활용 가능성.

소담동 행정복지센터, 학교 등 공공 및 교육시설 인접.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 533,000,000원임.

임차인의 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 개별적인 가치, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

(예상 입찰가 산정 시, 실제 현장 조사 및 최근 실거래가, 주변 시세 등을 추가적으로 반영해야 하며, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 기반으로 산정함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.