나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502007 [3] 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""소담동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""세종사이언스타운"" 제4층 제410호외 13개호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 제4층 제410호외 13개호로서,
(사용승인일: 2017.02.03)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1): 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 합병(2022.12.15)됨.
기호(2): 근린생활시설로서 ""학원(수학의힘)""으로 이용중임.
기호(3)·(13): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태이며 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(4): 근린생활시설로서 ""무용연습실"" 등으로 이용중임.
기호(5)~(7): 호별 벽체구분없이 근린생활시설(현황 ""공실"")로 이용중이며, 일부 집기류 등이 적치된 상태임.
기호(8)~(12): 근린생활시설로서 현황 ""공실"" 상태임.
기호(14): 인접호수(101호)와 벽체 구분없이 ""중식당(진차이)""으로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 46미터, 북서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-4032)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 기호(1)[410호]·기호(2)[409호]는 집합건축물대장상 기호(2)[409호](전유부분 면적: 132.72㎡)로 합병(2022.12.15)됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경502007 (3) 사건에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502007 (3)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 306호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설)

* 감정가: 432,000,000원

* 토지 면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

* 토지 지분: 12.1179㎡ (약 3.67평)

* 건물 면적: 74.36㎡ (약 22.50평)

* 건물 지분: 74.3577㎡ (약 22.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (추정)

1.2. 건물 정보

* 건물명: 세종사이언스타운

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

* 총 층수: 지하 3층, 지상 8층

* 사용 승인일: 2017년 02월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설, 근린공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로는 약 46미터, 북서측으로는 약 15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구: 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)

* 도시계획도로: 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

2.5. 주변 시설

* 인근에 소담동 행정복지센터가 위치하여 행정 업무 접근성이 좋습니다.

* 주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 세종시 소담동의 도시 환경 분석 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2018년 05월 23일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부등본 상 을구의 근저당권(을1, 을2), 갑구의 가압류(갑10), 압류(갑13, 갑14) 및 임의경매개시결정(갑15) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매의 원인이 되어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 인수되는 권리

* 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부 채권 총액: 2,834,199,999원

* 임의경매 채무액 (개시결정 채권액): 4,716,199,920원

3.4. 임차인 현황

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 나타나 있으나, 실제 현황 파악 시 점유자가 존재할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부 및 정확한 보증금, 차임 등은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 명도 시 발생할 수 있는 리스크를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

* 건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 주 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

* 전유부분(306호) 및 일부 호수에서 "학원(수학의힘)", "무용연습실", "중식당(진차이)" 등으로 이용 중입니다.

* 일부 호수(기호(3)·(13), 기호(5)~(7), 기호(8)~(12))는 현재 공실 상태이며, 일부 집기류가 적치된 상태입니다.

* 기호(1)[410호]와 기호(2)[409호]는 2022년 12월 15일자로 합병되어 집합건축물대장상 기호(2)[409호]로 통합되었습니다.

4.3. 공실 현황 및 잠재력

* 전체 호수 중 일부 공실이 발생하고 있어 임대 수익 확보에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

* 다양한 업종(학원, 식당, 연습실 등)으로 활용되고 있어 상권의 잠재력은 존재하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변의 아파트 단지 및 공공기관, 상업시설과의 접근성이 양호합니다.

* 행정복지센터, 근린공원 등 생활 편의 및 여가 시설 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하여 대중교통망이 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 불확실성

* 현재 일부 호실의 공실 상태는 임대 수익률 저하 요인이 될 수 있으며, 향후 임차인 확보 및 공실 관리가 중요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 합병된 호수 관련 사항

* 기존 기호(1)[410호]와 기호(2)[409호]가 합병된 점은 집합건축물대장 및 등기부등본 상의 호수 표기와 실제 이용 상태 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액 및 임의경매 채무액이 높은 편이므로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 소담동의 중심상권에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 인한 소멸이 예상되므로 권리 인수 부담은 적습니다.

다만, 일부 공실 상태와 미상인 임대 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임대 관계 미상은 명도 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

세종시의 행정중심복합도시 내 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

8.2. 신축급 건물

2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

8.3. 복합 용도 활용

근린생활시설, 교육연구시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임차인 모집이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가(432,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 현황, 공실률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으므로, 입찰가 산정 시 이러한 점을 반영할 수 있습니다. 그러나 공실 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 실제 점유 및 이용 현황, 임대차 관계 등을 면밀히 파악하고, 주변 상권 및 부동산 시장 분석을 기반으로 전문가와 상의하여 결정하시기를 권고드립니다. 본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 별도의 정밀 감정 및 분석을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.