나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51818 [2] 충청북도 증평군 증평읍 덕상리 OOOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 증평군 증평읍 덕상리 소재 '덕상2리노인정' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 평지인 부정형 토지로서, 주거나지로 이용중임. ■ 일련번호 2 : 평지인 부정형 토지로서, 도로로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 완경사진 사다리형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1 : 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로가 소재함. ■ 일련번호 2 : 대상물건이 도로임. ■ 일련번호 3 : 북측 및 동측으로 노폭 약 5m, 7m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상), 사슴,양(염소,산양)사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함). ■ 일련번호 2, 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51818 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 청OOOOOOOOO

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 덕상리 536-147

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 해당 없음 (건물 면적 0.00㎡)

용도: 전

감정가: 24,024,000원

1.2. 토지 이용 현황

일련번호 1: 평지인 부정형 토지로서, 주거지로 이용중임.

일련번호 2: 평지인 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

일련번호 3: 완경사진 사다리형 토지로서, 전으로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 '덕상2리노인정' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재합니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일련번호 1: 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로가 소재합니다.

일련번호 2: 대상 물건 자체가 도로입니다.

일련번호 3: 북측 및 동측으로 노폭 약 5m, 7m 내외의 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말(900㎡미만 신고대상), 사슴, 양(염소, 산양) 사육 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

일련번호 1은 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 16일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

소유권이전청구권 가등기(갑2, 2018.04.11) : 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됩니다.

소유권 이전(유증)(갑3, 2019.10.21) : 김태권

가압류(갑4, 2025.06.16) : 중소기업은행 (말소기준권리)

가압류(갑5, 2025.08.06) : 청주중앙신용협동조합

강제경매(갑6, 2025.10.01) : 청주중앙신용협동조합 (본건 경매 개시)

가압류(갑7, 2026.01.29) : 서울보증보험

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 332,593,252원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권은 아닙니다.

주변에 근린생활시설이 일부 소재하지만, 투자 가치를 높일 만한 핵심 상권으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 시설

'덕상2리노인정' 인근의 자연 친화적이면서도 주거 및 농업 지역이 혼합된 환경입니다.

생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 일부 존재합니다.

대중교통 이용 여건은 보통 수준으로, 차량 접근성이 더 중요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 불이익이 발생할 수 있습니다.

농지법 개정으로 발급 기간이 연장되었으므로, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 소유권 상실 위험 (핵심 리스크)

가장 중대한 리스크는 2018년 4월 11일 접수된 소유권이전청구권 가등기(갑2)가 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다.

이 가등기가 완결될 경우, 매수인은 취득한 소유권을 상실하게 되므로, 사실상 투자금 회수가 불가능해질 수 있는 최악의 시나리오가 존재합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지 취득 자격 문제와 더불어, 매수인이 소유권을 잃을 수도 있는 선순위 가등기 인수라는 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다.

감정가액은 이러한 잠재적 위험을 전혀 반영하지 않은 것으로 보이며, 일반적인 부동산 경매 투자 관점에서 접근하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 인수 조건

매각으로 소멸되지 않는 가등기가 명확히 고지되어 있어, 인수 조건이 분명한 점은 혼란의 여지를 줄입니다. (단, 인수 자체가 큰 리스크임)

8.2. 농지 취득 가능성

농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 해당 지역의 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 소유권 상실 리스크를 최우선으로 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 소유권 상실 위험이라는 결정적인 리스크를 최우선으로 고려하여 산정되어야 합니다.

감정가 24,024,000원은 이러한 리스크를 전혀 반영하지 않은 금액입니다.

'인수 보증금'이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 계산하는 것은 의미가 없습니다.

9.2. 제안

본 건은 소유권 상실 위험이라는 매우 높은 리스크를 내포하고 있어 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

만약 취득을 강행한다면, 이는 순수한 '가등기 인수' 자체에 대한 위험 프리미엄을 극도로 낮춘 가격으로 접근해야 하며, 전문가와 상의 후 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 최대 손실액(감정가 및 추가 비용 발생 가능성)을 고려하여 아주 낮은 금액으로 접근하거나, 사실상 입찰을 보류하는 것이 합리적인 판단일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.