나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [50] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 안산지원 2024타경50496호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층805호

건물명: 도원스위트빌

준공년도: 2012년 9월 3일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

층수: 9층 건물 내 8층 (해당 호수 기준)

총 세대수: 63세대

건물 특징: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물면적 (전용면적): 21.45㎡ (약 6.49평)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 로폭 약 10미터, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 선

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-30

확정일자: 2023-03-09

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 건이 위치한 선부동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세 비교

제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 최근 매매가는 2026년 7월 기준으로 9810만원에서 18,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 특히 2011년식의 '르노그린빌' 다세대 주택(62.35㎡)이 16,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건과 유사한 시기에 준공된 '도원스위트빌'(2012년)의 경우, 21.45㎡(약 6.49평) 기준으로 KB부동산 등에서는 2024년 9월 기준 시세를 제공하고 있으며, 이는 평균적인 시세 정보를 제공합니다.

다만, '도원스위트빌 1차, 2차, 3차' 건물들은 과거 100억원 규모의 전세사기 사건과 연관되어 무더기로 경매에 넘어간 사례가 있어, 임대 사업자의 신뢰도 및 건물 자체의 자금 운용 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이러한 부정적인 사건의 영향으로 시세나 거래량이 실제 가치보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 남동측 인근에 "선부중학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 롯데마트 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주로 공동주택 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보 상으로는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 언급은 없습니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정 사유 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 건은 '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 재건축, 재개발 또는 건축 행위를 통한 가치 상승을 기대하기 어렵게 만드는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 제한

본 건 토지이용계획에는 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등 수도권 내 여러 법규 제한이 포함되어 있습니다. 이러한 제한들은 향후 지역 개발이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있어 개발 잠재력에 한계가 있으며, 과거 '도원스위트빌' 시리즈 건물들에서 발생했던 대규모 전세사기 사건은 본 건물의 가치와 향후 거래에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 관련 사건으로 인한 건물 전반의 신뢰도 저하를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 선부중학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 롯데마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 경매 조건: 현재 감정가 81,000,000원에서 시작하며, 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례와 비교 시, '르노그린빌' 다세대 주택(2011년식, 62.35㎡)이 16,200만원에 거래된 것을 기준으로 평당 약 86만원으로 산정할 수 있습니다. 이를 본 건의 전용면적 6.49평에 적용하면 약 558만원이 됩니다. 그러나 이는 건물 연식, 면적, 타입 등 여러 차이가 존재하며, 본 건의 '도원스위트빌'은 2012년식으로 유사한 건물입니다.

제공된 JSON 데이터 상의 다른 거래 사례(1990년식 연립주택)는 평당 108만원 ~ 154만원 수준으로, 이를 적용해도 약 700만원 ~ 1,000만원 내외의 가치로 산정됩니다.

그러나, 해당JSON 데이터에서 제시된 시세는 본 건의 감정가(81,000,000원)와 현저한 차이를 보입니다. 감정가 기준 평당 약 1,248만원 수준으로, 이는 JSON 데이터의 시세와 매우 동떨어진 값입니다.

이러한 격차와 더불어, 과거 '도원스위트빌' 시리즈에서 발생했던 대규모 전세사기 사건(100억원대 피해 규모)으로 인한 부정적 영향 및 개발행위허가제한구역 지정으로 인한 개발 가능성 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 81,000,000원 대비하여, 유사 거래 사례 및 건물 리스크를 고려할 때, 잠재적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 제시된 JSON 데이터 상의 시세는 본 건의 감정가를 반영하기 어렵다고 판단되며, 감정가의 60~70% 수준인 약 4,860만원 ~ 5,670만원 사이에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황과 본 건의 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.