나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [53] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층808호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (53)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층808호

건물명: 도원스위트빌

용도: 도시형생활주택

준공년도: 2011년

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 8층

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.5655㎡ (약 1.99평)

건물면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물지분: 22.5㎡ (약 6.81평)

감정가: 85,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,500,000,000원)입니다. 이에 따라 이후 접수된 근저당, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 우용화

보증금: 47,250,000원 (1차 45,000,000원 + 증액분 2,250,000원)

차임: 0원

전입일자: 2018-07-23

확정일자: 2024-01-17

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

비고: 임차인 우용화는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 연립주택(건축연도 1990년)은 전용면적 30㎡~40.14㎡(약 9평~12평) 기준으로 9,810만원~18,800만원(평당 약 327만원~468만원)에 거래되었습니다. 또한, 인근 다세대주택(건축연도 2011년)은 전용면적 62.35㎡(약 18.8평)가 16,200만원(평당 약 260만원)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 22.50㎡(약 6.81평)이며, 감정가는 8,500만원입니다. 이는 평당 약 1,248만원에 해당하며, 최근 주변 시세 대비 상당히 높은 수준입니다.

도원스위트빌은 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 감정가와 최근 거래된 유사 면적 및 건축연도의 주택 시세 사이에 큰 격차가 존재합니다.

주변에 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로서, 본건(8층 808호)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

5.2. 건물 설비내역

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기피해자주택 관련

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 있으며, 이에 따라 한국토지주택공사(LH)에게 피해주택에 대한 우선매수권이 양도되었습니다. 경매 진행 시 LH가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 개발행위허가제한구역

본건 토지는 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 건물에 대한 개발이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 되어 있으므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동 소재 도시형생활주택으로, 경매 감정가는 8,500만원입니다. 소형 면적(약 6.81평)으로 1인 가구 등에게 적합할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확하나, '전세사기피해자주택' 지정으로 인한 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성과 공유자 우선매수 신고는 입찰에 있어 매우 중요한 변수입니다.

특히, 감정가(8,500만원, 평당 약 1,248만원)와 최근 주변 시세(평당 약 260만원~468만원) 간의 큰 격차는 본건의 가치 평가에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 주거 공간으로 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

* 안산시 지역 개발 계획 등과 연계 시 시세 상승 기대.

* LH의 우선매수권 행사 여부, 공유자 우선매수 여부를 면밀히 파악하여 실제 낙찰 가능성 및 잠재적 가치 변동성을 예측해야 함.

9. 예상 입찰가

본건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 가지고 있으며, 또한 공유자 우선매수 신고가 되어 있습니다. 따라서 외부인이 최고가 매수신고를 하더라도 LH 또는 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실제 낙찰 가능성이 매우 낮거나, 낙찰되더라도 본인이 원하는 가격에 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

최근 주변 유사 건축연도(2011년) 건물 시세를 고려할 때, 전용면적 6.81평(22.50㎡) 기준 평당 260만원~468만원으로 볼 때, 약 1,770만원 ~ 3,200만원 범위의 거래 가격이 형성되어 있습니다.

감정가 8,500만원과 주변 시세의 큰 괴리, 그리고 LH의 우선매수권이라는 강력한 제한 조건으로 인해, 본건에 대한 예상 입찰가를 특정하기는 매우 어렵습니다.

만약 LH 및 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 주변 시세와 건물 상태, 층수 등을 종합적으로 고려하여 30,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 매우 위험한 추정이며, '전세사기피해자주택'이라는 점과 LH의 우선매수권 행사 가능성을 최우선으로 고려하여, 실제 입찰 참여 여부는 신중하게 결정해야 합니다. LH의 의사결정에 따라 본 건의 경매 절차가 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.