나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [60] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (60)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층 906호

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지 면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지 지분: 6.0315㎡ (약 1.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 77,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2012년 9월 3일 (KB부동산 정보)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. (결과)

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서해선 달미역도 도보 약 16분 거리에 위치하는 것으로 파악됩니다. (결과)

2.3. 도로 접합 상태

본 건은 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 진행 중이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: JINCHENGSHI (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: JINYINGSHAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김성실 (JINCHENGSHI)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2024-01-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

3.3. 인수 권리 유무

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특별 매각 조건

본 건은 재매각 물건이며, 특별 매각 조건으로 매수보증금이 감정가의 20%입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건이 소재한 선부동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다. (결과)

4.2. 건물 용도 및 이용현황

건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 9층 건물 내 9층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. (결과)

5.2. 주변 생활 인프라 (교육, 편의)

* 교육 시설: 본 건 남동측 인근에 선부중학교가 있으며, 안산화정초등학교, 원일중학교, 안산강서고등학교 등이 위치합니다. (결과)

* 편의 시설: 인근에 병원, 약국, 편의점, 카페 등의 편의시설이 소재하여 생활이 편리합니다. (결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한구역, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 특히, 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 재매각 관련 사항

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생한 것으로 추정됩니다. 특별 매각 조건으로 매수보증금이 20%로 상향된 점은 유의해야 합니다.

6.3. 전세 사기 관련 위험

한국경제 등 다수의 언론 보도에 따르면, 본 건이 속한 '도원스위트빌 1~3차' 일대는 임대사업자 부부에 의한 대규모 전세 사기 사건이 발생한 지역입니다. (결과) 이로 인해 다수의 임차인이 보증금 반환에 어려움을 겪고 있으며, 총 피해액이 100억 원대에 이를 것으로 추정됩니다. (결과) 본 건 임차인 김성실 씨의 55,000,000원의 보증금 또한 이러한 전세 사기와 연관되어 회수가 불확실할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없더라도, 전세 사기라는 특수한 상황으로 인해 법적 절차 및 보증금 회수 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 최근 언론 보도를 통해 '도원스위트빌 1~3차' 일대에 대규모 전세 사기 사건이 발생했으며, 임차인의 보증금 반환에 심각한 문제가 있음을 확인할 수 있었습니다. (결과) 이는 본 건에도 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 개발행위허가제한구역 지정 및 재매각 물건이라는 점도 추가적인 위험 요소로 작용합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 복합적인 위험성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 심각한 전세 사기 이슈와 재매각, 개발행위허가제한구역 지정 등 다수의 위험 요인을 내포하고 있어 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 만약 법적 문제가 해결되거나, 낙찰 후 잠재적인 가치 상승 가능성이 매우 높다고 판단될 경우에 한하여 고려해 볼 수 있겠으나, 현 상황에서는 투자 가치를 판단하기 어려운 상황입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,000,000원이나, 최근 언론 보도를 통해 밝혀진 '도원스위트빌' 일대 전세 사기 사건으로 인해 임차인(김성실)의 55,000,000원 보증금 회수가 불투명한 상황입니다. (결과) 이러한 중대한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이상의 입찰은 매우 신중해야 합니다. 현재로서는 전세 사기 사건의 진행 경과 및 법원의 배당 결과 등을 면밀히 파악해야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

보증금 회수 불확실성 및 제반 위험을 감안하여, 보수적으로 접근 시 60,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 최소한의 위험 관리 차원의 제안이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의하여 해당 사건의 법적 위험성을 충분히 검토하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (60)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층 906호

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지 면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지 지분: 6.0315㎡ (약 1.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 77,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2012년 9월 3일 (KB부동산 정보)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. (결과)

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서해선 달미역도 도보 약 16분 거리에 위치하는 것으로 파악됩니다. (결과)

2.3. 도로 접합 상태

본 건은 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로 진행 중이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: JINCHENGSHI (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: JINYINGSHAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김성실 (JINCHENGSHI)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2024-01-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

3.3. 인수 권리 유무

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특별 매각 조건

본 건은 재매각 물건이며, 특별 매각 조건으로 매수보증금이 감정가의 20%입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건이 소재한 선부동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다. (결과)

4.2. 건물 용도 및 이용현황

건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 9층 건물 내 9층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. (결과)

5.2. 주변 생활 인프라 (교육, 편의)

* 교육 시설: 본 건 남동측 인근에 선부중학교가 있으며, 안산화정초등학교, 원일중학교, 안산강서고등학교 등이 위치합니다. (결과)

* 편의 시설: 인근에 병원, 약국, 편의점, 카페 등의 편의시설이 소재하여 생활이 편리합니다. (결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한구역, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 특히, 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 재매각 관련 사항

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생한 것으로 추정됩니다. 특별 매각 조건으로 매수보증금이 20%로 상향된 점은 유의해야 합니다.

6.3. 전세 사기 관련 위험

한국경제 등 다수의 언론 보도에 따르면, 본 건이 속한 '도원스위트빌 1~3차' 일대는 임대사업자 부부에 의한 대규모 전세 사기 사건이 발생한 지역입니다. (결과) 이로 인해 다수의 임차인이 보증금 반환에 어려움을 겪고 있으며, 총 피해액이 100억 원대에 이를 것으로 추정됩니다. (결과) 본 건 임차인 김성실 씨의 55,000,000원의 보증금 또한 이러한 전세 사기와 연관되어 회수가 불확실할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없더라도, 전세 사기라는 특수한 상황으로 인해 법적 절차 및 보증금 회수 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 최근 언론 보도를 통해 '도원스위트빌 1~3차' 일대에 대규모 전세 사기 사건이 발생했으며, 임차인의 보증금 반환에 심각한 문제가 있음을 확인할 수 있었습니다. (결과) 이는 본 건에도 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 개발행위허가제한구역 지정 및 재매각 물건이라는 점도 추가적인 위험 요소로 작용합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 복합적인 위험성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 심각한 전세 사기 이슈와 재매각, 개발행위허가제한구역 지정 등 다수의 위험 요인을 내포하고 있어 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 만약 법적 문제가 해결되거나, 낙찰 후 잠재적인 가치 상승 가능성이 매우 높다고 판단될 경우에 한하여 고려해 볼 수 있겠으나, 현 상황에서는 투자 가치를 판단하기 어려운 상황입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,000,000원이나, 최근 언론 보도를 통해 밝혀진 '도원스위트빌' 일대 전세 사기 사건으로 인해 임차인(김성실)의 55,000,000원 보증금 회수가 불투명한 상황입니다. (결과) 이러한 중대한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이상의 입찰은 매우 신중해야 합니다. 현재로서는 전세 사기 사건의 진행 경과 및 법원의 배당 결과 등을 면밀히 파악해야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

보증금 회수 불확실성 및 제반 위험을 감안하여, 보수적으로 접근 시 60,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 최소한의 위험 관리 차원의 제안이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의하여 해당 사건의 법적 위험성을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.