나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [58] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (58)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 9층 904호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 9층 904호

사용승인일: 2012년 09월 03일

감정가: 77,000,000원

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

건물면적: 20.67㎡ (약 6.25평) - 전용면적 기준 추정 (분양면적 정보 없음)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보 물건

주의사항: 재매각 물건. 특별매각조건으로 매수보증금은 입찰가의 20%가 요구됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 건물은 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(2012.09.06) 이후 다수의 근저당 및 임의경매, 압류가 등기되었습니다.

말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (2013.09.04)이며, 경매 완료 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 약 3,059,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-12-01

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 권리분석 상, 본 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 소규모 도시형생활주택으로, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 제공된 최근 매매/임대 정보들은 인근 연립, 다세대 주택의 거래 사례로, 본 건과는 건물 형태 및 연식이 다소 차이가 있으나, 선부동 일대의 전반적인 부동산 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

최근 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 30㎡ 내외의 연립주택이 약 9,810만원에 거래되었으며, 40.14㎡ 연립주택은 18,800만원, 62.35㎡ 다세대 주택은 16,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가(77,000,000원)는 이러한 시세와 비교했을 때 고려할 만한 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 및 설비 내역

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

건물은 총 9층 규모이며, 본건은 9층에 위치하고 있습니다.

4.3. 주변 편의시설

인근에 선부중학교가 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 주변 지역에 혐오시설이 눈에 띄게 확인되지는 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 개발행위허가제한지역

본 건이 속한 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 제한 내용을 사전에 확인해야 합니다.

5.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되거나 계약이 해제된 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 점이 낙찰가나 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 특별 매각 조건

매수보증금이 통상적인 10%가 아닌 20%로 상향 적용되므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본건 경매 물건은 안산시 단원구 선부동의 도시형생활주택으로, 소규모 면적(20.67㎡)을 가지고 있습니다. 감정가는 7,700만원으로 책정되었으며, 건물 노후도 및 면적을 고려할 때 적정 수준으로 평가됩니다. 주변 시세 데이터를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 거래가 이루어지고 있으나, 본 건과 유사한 면적 및 형태의 최신 거래 사례는 제한적이므로 면밀한 비교 분석이 필요합니다.

특히, 본건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따른다는 점, 재매각 물건이라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 특별 매각 조건으로 매수보증금이 20% 요구된다는 점도 입찰 준비 시 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 소형 도시형생활주택으로 비교적 낮은 진입 장벽

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 밀집 지역

* 인근 부동산 시세 대비 감정가의 적정성

8. 예상 입찰가

본 건은 재매각 물건이며 개발행위허가제한구역이라는 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가는 77,000,000원이며, 주변 유사 면적 및 형태의 물건 시세, 건물 연식, 투자 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 77,000,000원에서 85,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 동향 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.