나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [49] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (49)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층804호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2011년 (사용승인일 2012.09.03)

건물명: 도원스위트빌

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평) - 전용면적

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 8층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: ]

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속해 있으며, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m)의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 규제받고 있습니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 법원 권리분석

법원 감정평가서 요약에 따르면, 본 건은 재매각 물건으로 특별매각조건(매수보증금 20%)이 적용됩니다. [cite: ]

3.2. 임차인 현황

본 건에는 전형수라는 임차인이 거주 중이며, 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원에 2023년 10월 6일 전입(사업) 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 1월 26일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. [cite: ]

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: ]

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본 물건이 속한 '도원스위트빌'은 2011년에 준공되었으며, 총 63세대 규모의 도시형생활주택입니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 40.14㎡ 연립주택이 18,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 154.8만원). [cite: ]

* 2026년 7월, 30㎡ 연립주택이 9,810만원에 거래되었습니다 (평당 약 108만원). [cite: ]

* 2026년 7월, 62.35㎡ 다세대주택이 16,200만원에 거래되었습니다 (평당 약 86만원). [cite: ]

본 물건(21.45㎡, 2011년식)의 감정가 8,100만원은 평당 약 124.8만원에 해당합니다. 이는 비교적 최신 연식의 다세대주택 거래가보다는 높은 가격이나, 오래된 연립주택 거래가와 유사하거나 그보다 높은 수준입니다. [cite: ]

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본 물건은 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: ]

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본 물건의 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한을 받을 수 있습니다. 이는 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. [cite: ]

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 통상적으로 첫 경매보다 경쟁률이 낮을 수 있으나, 이전 유찰 원인 등을 파악하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 매수보증금이 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있습니다. [cite: ]

6.3. 기타 특이사항

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 여러 규제 사항이 존재하므로 투자 시 이를 충분히 인지해야 합니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식(2011년)에 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상권이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 확보되어 있습니다. 다만, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있으며, 재매각 및 높은 매수보증금 조건은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2011년)의 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 선부중학교 인근으로 교육 환경 접근성이 양호하며, 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획 상 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있어 향후 지역 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 개발행위허가제한지역 지정 사항 유의)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 81,000,000원입니다. 제공된 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때, 21.45㎡ 면적 및 2011년 건축 연식을 감안하면 감정가는 시장가 범위 내에 있다고 판단됩니다.

재매각 진행 및 20%의 높은 매수보증금 조건을 고려하여 경쟁률이 낮아질 가능성을 감안 시, 감정가의 75% 수준인 약 60,750,000원부터 시작하여 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 유연하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 상세 권리 분석, 임장 활동 등을 통해 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.