나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [54] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층809호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (54)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층809호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보:

- 건물명: 도원스위트빌

- 사용승인일: 2012년 9월 3일 (건축물대장 기준)

- 총 층수: 9층 (본건 8층)

- 세대수: 63세대

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 9.90㎡ (약 3.0평)

토지 지분: 9.9008㎡ (약 3.0평)

건물 면적: 33.93㎡ (약 10.3평)

건물 지분: 33.93㎡ (약 10.3평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특별 조건 및 유의사항

특이사항: 개발행위허가제한구역, 공유자우선매수신고

주의사항: 재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본건은 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 도시계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 그 외 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 토지이용계획 및 제한상태가 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 인근에 선부중학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 검색 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손 (손희대)

* 보증금: 70,000,000원 / 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-26 / 확정일자: 2018-03-30 / 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 손 (손희대) - 보증금 증액분

* 보증금: 73,500,000원 (1차 보증금 증액분 3,500,000원 포함) / 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-26 / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 특이사항

* 본 물건은 재매각 물건입니다.

* 공유자우선매수신고가 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건은 도시형생활주택(전용 약 33.93㎡, 약 10.3평)으로, 2011년 준공된 도원스위트빌에 위치합니다.

* 인근 최근 매매 사례 분석:

* 2011년 준공된 62.35㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 4일 162,000,000원(약 2.6백만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite:data]

* 1990년 준공된 30㎡ 연립 주택이 2026년 7월 3일 98,100,000원(약 3.27백만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite:data]

* 1990년 준공된 40.14㎡ 연립 주택이 2026년 7월 10일 188,000,000원(약 4.68백만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite:data]

* 본건의 감정가는 123,000,000원이며, 면적당 감정가는 약 3.62백만원/㎡ 수준입니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례와 비교 시, 감정가는 평균적인 수준이거나 약간 높은 편으로 분석됩니다. 다만, 도시형생활주택의 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 9층 건물 중 8층에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 선부중학교가 인근에 위치합니다. [cite:data]

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 일반적으로 재매각 물건은 이전 입찰에서 유찰된 사유가 있거나, 경쟁이 치열하지 않았을 가능성을 내포합니다.

* 개발행위허가제한구역: 향후 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 해당 법률에 따라 전세사기 피해자가 우선적으로 매수권을 행사할 수 있어, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 특별매각조건 (매수보증금 20%): 일반적인 10%보다 높은 20%의 매수보증금이 요구되어 초기 자금 부담이 증가합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 성장관리권역, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 재매각 물건이며 개발행위허가제한구역 지정, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성, 높은 매수보증금 등의 특이사항이 존재합니다. 이러한 조건들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 반대로 이를 인지하고 입찰에 참여하는 경쟁자가 적을 경우 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 2011년 준공된 건물로 비교적 최신축에 해당합니다.

* 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 재매각으로 인한 추가적인 낙찰가 하락 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 재매각 및 특별매각조건으로 인한 경쟁자 감소 효과를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 123,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 비슷한 시기에 거래된 유사 물건들의 가격대를 고려하였을 때, 감정가 수준은 적정하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

재매각 물건이라는 점과 특별매각조건(매수보증금 20%)을 감안하면, 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 89% 수준인 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.