나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [59] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2024타경50496 (59)

1.2. 소재지

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 9층 905호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

77,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

6. 03㎡ (약 1.82평)

1.5. 2.건물면적 (전용면적)

20. 67㎡ (약 6.25평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건축물 정보

1.9. 1.건물명

도원스위트빌

1.9. 2.층수

9층 건물 내 9층

1.9. 3.구조

철근콘크리트구조

1.9. 4.준공일

2012-09-03

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 도로상태

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013-09-04 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권금액 15억원)이 말소기준권리임.

3.2. 후순위 권리 및 임의경매

이후 2024-01-15 접수된 한국양봉농업협동조합외 1명의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 3,000,000,000원 (30억원)으로 확인됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-05-01

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없음.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 주변 시세 분석

최근 주변에서 거래된 유사 부동산 정보는 다음과 같음.

* 2026년 7월 10일, 선부동 964-2번지, 연립, 40.14㎡ (약 12.14평), 3층, 18,800만원 (1990년 건축)

* 2026년 7월 3일, 선부동 964-2번지, 연립, 30㎡ (약 9.08평), 1층, 9,810만원 (1990년 건축)

* 2026년 7월 4일, 선부동 1057-4번지, 다세대, 62.35㎡ (약 18.86평), 2층, 16,200만원 (2011년 건축)

본건은 2011년 준공된 도시형생활주택으로 전용면적 20.67㎡ (약 6.25평)임. 주변 시세와 비교할 때, 본건의 감정가 7,700만원은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보임. 특히 30㎡ 연립주택이 9,810만원에 거래된 점을 고려하면, 소형 면적임에도 불구하고 시세 반영이 충분하지 않을 가능성이 있음. 그러나 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: "선부중학교"가 남동측 인근에 위치함.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기피해자주택 및 우선매수권

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었음. 이는 입찰 시 가장 큰 변수이며, LH의 우선매수권 행사 여부 및 행사 가격에 따라 낙찰 결과가 크게 달라질 수 있음.

6.2. 개발행위허가제한구역

토지이용계획상 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 담보 물건의 진행 상황 및 채무 관계가 본건 경매 결과에 영향을 미칠 수 있음.

6.4. 임대 관계 미상

채무자 겸 소유자의 임대 관계는 미상이나, 현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 낮은 감정가에 비해 소형 평형이라는 특징을 가짐. 권리상 인수 부담은 없으나, '전세사기피해자주택'으로 지정되어 LH의 우선매수권이라는 중대한 리스크가 존재함. 또한 개발행위허가제한구역, 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 고려 사항임. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 정상적인 경매 절차 진행 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

8.2. 소형 면적

전용면적 20.67㎡ (약 6.25평)의 소형 주택으로, 1인 가구 등 특정 수요층을 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

최근 거래된 주변 연립/다세대 주택의 시세를 고려하면, 물건의 감정가 7,700만원은 낮은 수준으로 판단됨. 30㎡ 연립주택이 9,810만원에 거래된 점을 참고할 때, 본건 소형 주택의 실제 가치는 7,000만원에서 10,000만원 사이로 추정해 볼 수 있음.

9.2. 리스크 고려

가장 중요한 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사임. LH가 해당 주택을 얼마에 매입할지에 따라 본 건의 시장 가치가 재정립될 수 있으며, 낙찰가가 LH의 매입가보다 높을 경우 LH가 우선매수권을 행사할 가능성이 높음. 또한 개발행위허가제한구역 등의 요소를 감안할 때, 시세보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근해야 함. LH의 우선매수권 행사 여부 및 가격 정보를 반드시 확인한 후 입찰가를 결정해야 함.

일반적인 경매라면 감정가 7,700만원을 기준으로 80% ~ 100% 사이를 고려할 수 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여

70,000,000원 ~ 77,000,000원 범위에서, LH의 우선매수권 행사가격을 최우선으로 참고하여 신중하게 결정할 것을 권장함.

10. 혐오시설 조사

10.1. 주변 환경

Google Maps 등 위성 지도 및 거리뷰 확인 결과, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 고물상, 대규모 유흥업소 등)은 확인되지 않음. 주거 및 근린생활시설, 일부 상업/업무 시설이 혼재된 지역으로 파악됨. 다만, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 정확함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.