나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [57] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (57)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층903호

건물명: 도원스위트빌

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 77,000,000원

면적 정보

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지 지분: 6.0315㎡ (약 1.82평)

건물 전용면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

도로상태

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)

* 개발행위허가제한지역

* 지구단위계획구역

* 도로, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(선부중학교)

* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

1.2. 권리분석

등기부현황

* 말소기준권리: 2013-09-04 접수 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (1,500,000,000원)

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리, 임차권, 기타 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

채권자 정보

* 주요 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (채무액: 1,500,000,000원, 근저당)

* 임의경매 신청 채권자: 한국양봉농업협동조합외 1명 (채무액: 2,614,263,078원)

* 압류권자: 안산시

임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-28

* 확정일자: 2019-02-11

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 선부동 지역은 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 건부지 자체는 근린생활시설 및 공동주택 용도로 이용되고 있으며, 지역 내 상업 시설 및 주거 편의 시설 이용이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 선부중학교가 소재하여 학군 관련 이용이 가능합니다. (상대보호구역)

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기피해자주택 지정 및 LH 우선매수권: 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 이에 따라 해당 주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었습니다. 이는 본건의 매각 절차 및 낙찰 결과에 매우 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 사안으로, LH의 우선매수권 행사 여부에 따라 매수 기회가 달라지거나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 개발행위허가제한지역: 해당 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축, 용도변경 등 일체의 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 부동산의 가치 상승 잠재력에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있어 입찰 시 경쟁 구도가 복잡해질 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황 또한 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 물건 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 7,700만원입니다. 권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다. 그러나 '전세사기피해자주택' 지정으로 인한 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성, 개발행위허가제한구역 지정, 공유자우선매수신고 등은 본건의 매수 및 향후 활용에 있어 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 중대한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 도시형생활주택: 1~2인 가구 수요가 꾸준한 소형 주택으로, 시장에서 일정 수준의 수요를 확보할 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준 권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차권(대항력 없음)이 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 지역적 입지: 안산시 단원구 선부동은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 연립/다세대 주택 매매가는 면적에 따라 9,810만원에서 18,800만원 범위에 분포하고 있습니다. 본건의 전용면적(20.67㎡)을 고려할 때, 평당 가격은 약 859만원에서 1,549만원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 7,700만원(약 1,232만원/평)입니다. 그러나 '전세사기피해자주택' 지정으로 인한 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성, 개발행위허가제한지역 지정, 공유자우선매수신고 등의 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 특히 LH의 우선매수권 행사 절차와 그 결과에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세와 리스크 요인을 반영한 예상 입찰가는 6,800만원에서 7,500만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 해당 범위 내에서 철저한 현장 조사, 법률 검토, LH 우선매수권 관련 절차 확인 후 결정하시기를 권고합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 시세 분석 및 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 입찰 결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.