나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [63] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2024타경50496 (63)

1.2. 소재지

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층 909호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

121,000,000원

1.5. 토지 면적

9. 90㎡ (약 3.00평)

1.6. 토지 지분

9. 9008㎡ (약 3.00평)

1.7. 토지 제시외 면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.8. 건물 면적

33. 93㎡ (약 10.27평)

1.9. 건물 지분

33. 93㎡ (약 10.27평)

1.10. 건물 제시외 면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.11. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.12. 경매 구분

부동산 임의경매

1.13. 채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.14. 특이사항

개발행위허가제한구역

1.15. 주의사항

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

1.16. 특수물건정보

개발행위허가제한구역

1.17. 건축물표제부 요약

건물명: 도원스위트빌

신축일: 2011년 10월 14일 (건축허가일 기준)

총 층수: 9층

건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 면적: 2448.73㎡ (약 740.77평)

건폐율: 69.55%

용적률: 464.74%

1.18. 전유부 요약

해당 층: 9층

호수: 909호

전용 면적: 33.93㎡ (약 10.27평)

공급 면적: (제공된 정보 부족)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 10미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이어금(LIYUJIN)

보증금: 68,250,000원 (1차 65,000,000원 + 증액분 3,250,000원)

차임: 0원

전입일자: 2016-11-08

확정일자: 2024-01-19

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 3,250,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

2026년 7월 10일, 선부동 964-2번지 연립주택(1990년식) 40.14㎡ (약 12.14평)이 18,800만원에 거래되었습니다 [cite: ].

2026년 7월 3일, 선부동 964-2번지 연립주택(1990년식) 30㎡ (약 9.08평)이 9,810만원에 거래되었습니다 [cite: ].

2026년 7월 4일, 선부동 1057-4번지 다세대주택(2011년식) 62.35㎡ (약 18.86평)이 16,200만원에 거래되었습니다 [cite: ].

위 거래 사례들은 2026년 7월에 발생한 것으로, 본건(2012년 준공 도시형생활주택)과 건축 연식, 주택 유형에서 차이가 있음을 감안해야 합니다.

특히, 1990년식 연립주택의 30㎡(약 9.08평) 거래가 9,810만원으로, 평당 약 1,080만원에 해당합니다. 이 단가를 본건(10.27평)에 적용하면 약 11,090만원이 됩니다.

2011년식 다세대주택 62.35㎡(약 18.86평) 거래가 16,200만원으로, 평당 약 860만원에 해당하며, 이 경우 본건은 약 8,830만원이 됩니다.

본건의 감정가 121,000,000원은 최근 매매 사례와 비교했을 때 다소 높은 편으로 해석될 수 있습니다. 특히 10.27평이라는 작은 면적을 고려하면, 평당 가격이 비정상적으로 높지 않도록 주의 깊은 시세 판단이 필요합니다.

4.2. 상권 특성

본건은 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 선부중학교 인근으로 주거 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교육시설: 선부중학교 (남동측 인근)

편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 마트, 병원, 식당 등 이용 가능.

대중교통: 인근 버스정류장 소재. (주요 노선: 2-1, 97, 511, 77, 501A, 501B 등)

5.2. 혐오시설 여부

본건 소재지 인근에 대규모 혐오시설이 밀집해 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 과거 안산시 양상동에서 추모공원 조성 사업에 대한 주민 반대가 있었던 사례가 있으며, 이는 혐오시설에 대한 지역 주민들의 민감성을 보여줍니다. 도시 지역의 특성상, 일부 시설(예: 소규모 폐차장, 고물상 등)이 인근에 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

해당 지역은 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 상대보호구역

선부중학교 인근에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 일부 시설 설치나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 재매각

본 물건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 문제가 있었음을 시사합니다. 낙찰을 받더라도 추가적인 조사나 대비가 필요할 수 있습니다.

6.4. 특별매각조건

매수보증금이 20%로 일반 경매보다 높으므로, 자금 계획 수립에 유의해야 합니다.

6.5. 기타 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 추가적인 규제나 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 선부중학교 남동측 인근에 자리하고 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 건물 자체는 2012년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 약 10.27평의 원룸형으로 1인 가구 수요를 겨냥한 주거 공간입니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가(121,000,000원)는 주변 연립/다세대 주택 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 개발행위허가제한지역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하며, 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 임차인 '이어금'은 대항력이 없으나, 보증금 규모와 배당 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2012년 준공)인 도시형생활주택으로, 유지보수 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 선부동 일대의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 경쟁력 있어 향후 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 '이어금'은 대항력이 없음)

시세 분석:

본건 전용면적: 33.93㎡ (약 10.27평)

유사 면적/연식의 주변 매물 시세 고려 시, 평당 약 1,000만원 ~ 1,100만원 수준으로 추정됩니다.

10. 27평 * 1,050만원 (평균가) = 약 107,835,000원

최근 매매 사례:

선부동 964-2, 1990년식, 30㎡ (약 9.08평) @ 9,810만원 (평당 약 1,080만원) [cite: ]

선부동 1057-4, 2011년식, 62.35㎡ (약 18.86평) @ 16,200만원 (평당 약 860만원) [cite: ]

선부동 964-2, 1990년식, 40.14㎡ (약 12.14평) @ 18,800만원 (평당 약 1550만원) [cite: ]

고려 사항:

2011년식 다세대주택 사례(평당 860만원)가 가장 유사하나 면적이 훨씬 넓습니다.

1990년식 연립주택 사례(평당 1080만원)는 본건과 유사한 면적이지만 건축 연식이 20년 이상 오래되었습니다.

본건은 2012년식 도시형생활주택으로, 연식 대비 가격 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

감정가가 121,000,000원이지만, 재매각 물건이고 개발행위 제한 등의 리스크가 존재하므로 이를 감안해야 합니다.

주변 시세 평균(약 1000만원~1100만원/평)을 고려 시, 본건의 잠재적 가치는 약 107,835,000원 ~ 113,000,000원 수준입니다.

예상 입찰가:

감정가(121,000,000원)는 다소 높은 편으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 하회하는 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

리스크 요인(개발행위 제한, 재매각)을 고려하여, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 추가 권리 분석, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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