나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [22] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 안산지원 2024타경50496 (22)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층504호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 81,000,000원

* 토지 면적: 6.26㎡ (약 1.9평)

* 토지 지분: 6.2591㎡

* 건물 면적: 21.45㎡ (약 6.5평)

* 건물 지분: 21.45㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 외 1명

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, "선부중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 파악됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 상대보호구역(선부중학교)으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

해당 물건은 2012년 9월 6일 소유권 보존 등기된 양지은 소유 명의로 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 15억원)으로, 해당 경매개시결정(2024년 1월 15일, 채권액 2,614,263,078원)으로 인해 말소될 권리들입니다.

주목할 점은 임차인 현황 및 등기부상 권리 내역입니다.

임차인 이지민은 2021년 12월 22일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 등기부 요약 및 권리분석상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 보증금은 59,000,000원이며, 차임은 없습니다.

다른 임차인 정융성은 2019년 11월 18일에 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

제공된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 통상적으로 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다. 그러나 본 물건의 경우 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 있어, 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 소규모 상업 시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 도시형생활주택의 특성상 임대 수익을 목적으로 하는 투자 수요가 있을 수 있으나, 공급 대비 수요의 양상에 따라 공실 리스크를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

교통은 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인접해 있어 편리한 편입니다. 교육 시설로는 인근에 선부중학교가 소재하여 해당 학교 학생이나 학부모들에게는 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 생활 편의시설은 주위 근린생활시설을 통해 어느 정도 해소될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 전세사기 피해자 주택 지정: '전세사기피해자주택'으로 지정됨에 따라, 해당 주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었습니다. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자에게는 물건 취득 기회가 없을 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미회수 가능성: 임차인 이지민은 보증금 5,900만원을 지급했으나 대항력이 없어, 경매 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 임차인의 피해로 이어질 수 있으며, 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 개발행위허가제한구역: 토지이용계획상 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 추후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 30억 5천 9백만원에 달하는 등, 물건의 감정가(8천 1백만원) 대비 매우 높은 채무 규모를 보이고 있어 경매 절차의 복잡성을 더합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 해당 물건을 경매로 취득하려는 일반 투자자에게는 추가적인 경쟁 또는 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건이나 교통 상황 등은 무난한 편입니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되었고, 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이 존재한다는 점이 본 물건의 최대 리스크이자 특징입니다. 임차인의 대항력 부재와 높은 채권 총액 또한 투자 결정에 있어 신중을 기해야 할 요소입니다. 일반적인 경매 투자 관점에서는 높은 위험 부담을 내포하고 있어, 법적 검토 및 LH의 우선매수권 행사 여부 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

현재 제시된 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 그러나 만약 LH가 우선매수권을 행사하지 않고 일반 매각으로 진행된다면, 매우 낮은 가격으로 낙찰될 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 또한, 낙찰 후 법적 문제 발생 시 재투자 가치를 고려해야 할 수도 있습니다. 그러나 이러한 시나리오는 매우 낮은 확률이며, 투자 관점보다는 사회적 책임 또는 특수 상황에서의 접근으로 해석될 여지가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 81,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성과 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 양도 사실로 인해, 일반 투자자가 직접적인 입찰가를 산정하고 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다. LH의 우선매수권 행사 여부에 따라 본 물건은 일반인에게 매각되지 않을 가능성이 높습니다. 만약 LH가 우선매수권을 행사하지 않고 차순위로 밀리거나, 경쟁이 붙어 낙찰된다 하더라도, 임차인 이지민 씨의 보증금(59,000,000원) 회수 문제 및 기타 법적 이슈들을 고려했을 때, 감정가의 상당 부분을 하회하는 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 할 수 있습니다. 하지만 이는 현실적인 입찰가라기보다는, 위험 요소를 고려한 잠재적 가격 범위이며, 법률 전문가 및 관련 기관과의 상담을 통해 정확한 정보 확인 후 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.