나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [56] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 주소는 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12번지, 도원스위트빌 9층 902호입니다.

본 물건은 도시형생활주택으로 분류됩니다.

감정가는 77,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 6.03㎡(약 1.82평)이며, 토지 지분도 6.0315㎡(약 1.82평)입니다.

건물 면적은 20.67㎡(약 6.25평)이며, 건물 지분 또한 20.67㎡(약 6.25평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 9층 건물이며, 본 물건은 9층 중 902호입니다. 사용승인일은 2012년 09월 03일입니다.

1.3. 매각 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 안산지원 2024타경50496 (56)입니다.

채권자는 농업협동조합을 비롯한 금융기관으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

북측으로는 약 10미터, 동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

다만, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리인 2013년 09월 04일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당이 말소되었습니다.

2024년 01월 15일자 임의경매 개시 결정 역시 말소될 예정입니다.

2025년 07월 04일자 안산시의 압류도 말소되었습니다.

임차인 김수연씨 명의의 주택임차권(42,000,000원) 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 3,042,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 김수연씨가 등재되어 있습니다.

첫 번째 임차 내역은 보증금 40,000,000원에 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 09월 08일, 확정일자는 2020년 08월 18일입니다. 대항력은 없습니다.

두 번째 임차 내역은 보증금 42,000,000원(1차 보증금 증액분 2,000,000원 포함)에 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 09월 08일, 확정일자는 2022년 08월 22일입니다. 이 또한 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

다만, 본 물건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 있으며, 이에 따라 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도되었음을 각별히 유의해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 인근의 연립주택 등은 2026년 7월 기준으로 30㎡(약 9평) 소형 면적이 약 98,100,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 물건의 건물 면적 20.67㎡(약 6.25평)와 비교했을 때, 감정가 77,000,000원은 주변 시세 범위 내에 있습니다. 다만, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 유사 면적의 다른 주거 형태 거래가를 직접 비교하기에는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

가까운 거리에 학교(선부중학교)가 소재하나, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 환경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

본건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이 존재합니다. 이는 낙찰 과정 및 향후 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 등 개발이 제한될 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

'전세사기피해자주택'이라는 특수성은 향후 매각 시 가격 하락 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

해당 물건의 건물 면적이 20.67㎡(약 6.25평)로 소형 원룸 형태이므로, 시장 침체 시 매각이 용이하지 않을 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

공유자우선매수신고가 있으므로, 공유자와의 경쟁 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 77,000,000원에 경매로 나왔습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변의 개발 제한 및 학교 인접 등의 입지적 특징을 가지고 있습니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, '전세사기피해자주택' 지정과 한국토지주택공사의 우선매수권이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 공유자우선매수 신고 및 임대 관계 미상 등도 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수요가 있을 수 있는 지역에 위치합니다.

감정가 대비 낮은 시작가로 인해 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, '전세사기피해자주택'이라는 특수한 상황을 면밀히 검토하고, 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 여부를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 예상 입찰가

본건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사의 우선매수권이 양도된 특수 물건입니다. 이로 인해 시장에서의 일반적인 가치 평가와는 다른 양상이 나타날 수 있습니다. 또한, 공유자우선매수 신고 등도 고려해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 77,000,000원을 기준으로, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 약 50,000,000원 ~ 58,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 반드시 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성 및 관련 절차, 그리고 공유자 우선매수 신고 여부를 사전에 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.