나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [47] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (47)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 8층802호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 도원스위트빌, 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 8층, 2011년 건축

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준.

도로: 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-06-28

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보임)

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖춘 곳.

특이사항: 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 또는 변경 사항에 대한 모니터링 필요.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

교육시설: "선부중학교"가 인근에 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정됨.

주거환경: 도시형생활주택 단지 내에 위치하여 주거 환경은 양호할 것으로 예상.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 해당 지역의 개발이 제한되고 있거나, 향후 개발 관련 변경사항이 있을 수 있어 주의가 필요함. 이는 건축 또는 토지 이용에 영향을 줄 수 있음.

재매각 물건: 본 물건은 이전에 매각이 진행되었으나 유찰 또는 취소되어 재매각되는 물건임. 이는 입찰 경쟁률이나 이전 매각 사유 등을 고려해야 할 필요성을 시사함.

임대차 정보 미상: 현재 임차인의 상세 정보(예: 월세, 계약 조건 등)가 명확히 파악되지 않은 부분은 추가 확인이 필요할 수 있음. (단, 본 건의 임차인은 대항력이 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 원룸형 주택임.

신축 연도(2011년) 대비 감정가가 시장 가격과 비교 시 약간의 차이가 있을 수 있으나, 소형 평형의 특성과 지역 시장 상황을 종합적으로 고려해야 함.

개발행위허가제한구역이라는 점과 재매각 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

소형 면적: 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합한 소형 면적.

안정적인 입지: 학교 등 교육 시설이 인접해 있고, 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 가능한 지역.

가격 메리트 가능성: 감정가 8,100만원 대비 실제 시장 가치를 추가 분석하여 낙찰가 결정 시 유리한 조건 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원임.

최근 주변 유사 물건(연립, 다세대) 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 가격이 상이했음. 30㎡ 면적이 98,100,000원에 거래된 사례가 있으며, 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 327만원/㎡ 수준으로, 본건(21.45㎡)에 적용 시 약 70,000,000원 수준의 가치를 추정할 수 있음. 다만, 본건은 건축 연도가 더 최근임.

따라서, 감정가인 81,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

본 건은 특별매각조건으로 매수보증금이 낙찰가의 20%임. 따라서 입찰 시 준비해야 할 보증금이 일반 경매보다 높으므로 자금 계획에 유의해야 함.

추정 입찰 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원 (감정가 8,100만원을 포함하는 범위이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 면밀한 시세 분석 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.