나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [46] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 안산지원 2024타경50496(46) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12번지, 도원스위트빌 8층 801호이며, 건물 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 81,000,000원입니다.

토지면적은 6.26㎡ (약 1.89평)이며, 건물면적은 21.45㎡ (약 6.49평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사로 추정됩니다.

특이사항으로는 개발행위허가제한구역 및 공동담보 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 3,000,000,000원입니다.

임차인으로는 이 씨가 있으며, 보증금 59,000,000원, 차임 0원으로 확인됩니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 2월 21일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 따라서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 임대관계는 미상이나, 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구가 존재합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 형태의 주택 거래가 있었습니다.

2026년 7월 10일에 거래된 40.14㎡(약 12.14평) 연립주택은 1억 8,800만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,548만원 수준입니다.

2026년 7월 3일에 거래된 30㎡(약 9.08평) 연립주택은 9,810만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,080만원 수준입니다.

2026년 7월 4일에 거래된 62.35㎡(약 18.86평) 다세대주택은 1억 6,200만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 859만원 수준입니다.

본건(21.45㎡, 약 6.49평)의 감정가는 8,100만원이며, 3.3㎡당 약 1,248만원으로 평가되었습니다. 이는 주변 거래 사례 중 높은 편에 속하나, 건물의 신축연도(2011년)와 도시형생활주택이라는 용도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 8층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 개발 행위 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 건축물의 증개축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 채무 규모가 컸던 점을 유추해 볼 수 있습니다.

임대관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건 도원스위트빌 8층 801호는 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2011년)에 해당하여 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

해당 물건의 권리 관계는 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

감정가는 8,100만원으로, 주변 유사 물건들의 거래 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

개발행위허가제한지역이라는 점은 향후 활용 방안에 제한을 줄 수 있는 요소이므로 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 건축된 현대적인 도시형생활주택으로, 실수요자 및 소형 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 명도 외 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

소형 면적으로 비교적 낮은 가격대로 접근 가능하여 초기 투자 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,100만원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 거래 시세를 분석한 결과, 감정가는 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

다만, 경매 특성상 경쟁이 있을 수 있으며, 물건의 희소성 및 잠재적 가치를 고려하여 감정가 대비 소폭 상향된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.