나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [51] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (51)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층806호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 도원스위트빌

- 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17 (선부동)

- 층수: 지하 0층, 지상 9층

- 사용승인일: 2012년 09월 03일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브)

- 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

- 총세대수: 63세대

특이사항: 개발행위허가제한구역

주의사항: 재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

모든 임차인은 전입일자 및 사업자등록일자가 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 소멸되는 권리 외에 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* JINCHENGRI (김성일)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-20

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* JINSHENGJUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* LIJINHUA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* JINCHENGRI (중복 기재 가능성)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

주의: 상기 임차인들은 대항력이 없으며, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 명도 진행 시 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다. 특히, 보증금이 0원 또는 인수되지 않는 것으로 파악되더라도 임차인의 점유 및 퇴거 문제 발생 가능성이 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 선부동 지역은 안산시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

건축물표제부에 따르면 본 건물은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근의 교통망을 통한 접근성이 양호하여, 외부 유동인구 유입 및 지역 주민들의 소비 활동을 기대할 수 있습니다.

다만, 구체적인 상권 활성화 정도 및 업종별 밀집도 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "선부중학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 주변환경: 공동주택과 근린생활시설이 복합된 지역으로, 주거 편의성이 있습니다.

* 도시계획: 본 건은 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 개발행위허가제한구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 규제되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건의 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업 폐기물 처리 시설, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 지정된 지역 규제(가축사육제한구역, 생활소음진동관리지역 등)는 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유가 있을 수 있습니다. 이는 잠재적인 문제나 경쟁 부족의 원인이 될 수 있습니다.

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발행위가 제한될 수 있어, 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다.

* 특별매각조건: 매수보증금이 감정가의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 초기 자금 부담을 증가시킵니다.

* 임차인 현황: 모든 임차인이 대항력이 없다고는 하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구로 묶여 있어, 향후 이용 및 개발에 대한 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 선부중학교 인근에 자리잡고 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리관계는 임차인들의 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 비교적 명확한 편입니다.

그러나 '재매각 물건'이라는 점과 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있다는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 개발행위 제한은 장기적인 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

매수보증금이 20%로 높은 점도 초기 투자 부담을 가중시킵니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 21.45㎡ 면적 대비 81,000,000원의 감정가는 시장 상황에 따라 매력적인 수준이 될 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로서 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

* 개발행위허가제한구역 해제 시 잠재적 가치 상승: 만약 향후 개발행위 제한이 해제된다면, 지역 내 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. (확률은 낮음)

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 명도 후 소유권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사 물건의 거래 사례들이 존재하며, 면적과 건축 연도에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

특히, 30㎡ 면적의 연립주택이 98,100,000원에 거래된 사례(평당 약 327만원)를 참고할 때, 본건의 감정가(평당 약 378만원)는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

여기에 '재매각 물건'이라는 점과 '개발행위허가제한구역'이라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 투자 위험을 감안하여 감정가 대비 약 75% ~ 85% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 56,700,000원 ~ 68,850,000원

추천 입찰가: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

최종 입찰가는 본 건의 실제 현황, 시장 상황, 경쟁자의 입찰 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 20%의 높은 매수보증금을 감안하여 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.