나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [48] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 정보:

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (48)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 8층803호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 81,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2011년 (사용승인일 2012.09.03)

층수: 8층 (총 9층 중)

건축물 규모: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 9층 건물, 총 63세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 현재 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

별도의 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전여정

보증금: 45,000,000원 (1차) + 2,250,000원 (증액분) = 총 47,250,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-05-18

확정일자: 2021-05-18 (1차), 2024-01-22 (증액분)

배당신고일자: 2024-02-06

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 여지는 없습니다. 매각으로 인해 모든 임차권은 소멸될 예정입니다.

* 특별매각조건:

본 물건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 매수보증금이 감정가의 20%입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상가 구성:

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 다양한 소매점, 식당, 카페 등이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 수요:

도시형생활주택으로 주로 1인 가구나 소형 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변 교통 여건 및 근린시설은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

인근 버스 정류장을 통해 시내버스 노선을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설:

단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설:

도보 거리에 선부중학교, 선부고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설:

인근에 하천(화정천)이 있어 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역:

해당 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건:

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않은 사유가 있을 수 있습니다. 입찰 시 이러한 점을 고려해야 합니다.

* 소형 면적:

21. 45㎡ (약 6.49평)의 소형 면적으로, 임대 수요는 꾸준할 수 있으나 향후 환금성 측면에서는 대형 면적보다 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 건물 자체나 인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정 사유 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2011년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 소형 면적임에도 불구하고 원룸형 주거 형태로 1인 가구 등의 임대 수요가 예상됩니다. 다만, 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성에 제한이 있으며, 재매각 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2011년에 건축되어 시설 노후도가 낮습니다.

* 우수한 생활 편의성: 주변 교통이 편리하고 상가, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 소형 면적의 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주택의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 유사 연식(2011년)의 다세대주택(62.35㎡, 1억 6,200만원 거래)의 경우 약 259.8만원/㎡ 수준의 시세를 보였습니다. 본건 물건의 전용면적 21.45㎡에 동일 시세를 적용하면 약 5,570만원 수준의 시가총액이 산정됩니다.

그러나 본건 물건의 감정가는 8,100만원으로, 이는 주변 시세보다 높은 편으로 보입니다. 특히, 감정가 대비 면적당 가격(약 377.6만원/㎡)이 높은 편입니다.

본건은 개발행위허가제한구역 지정 및 재매각 물건이라는 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 8,100만원을 기준으로, 리스크 요인을 반영하여 약 10~15% 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,500만원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 특성과 주변 시세, 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 6,800만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 84% 수준으로, 재매각 및 개발 제한 구역 지정 리스크를 감안하고 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 확보할 수 있는 범위 내에서 결정한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.