나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [45] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 7층709호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (45)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 7층 709호

건물명: 도원스위트빌

건축년도: 2011년 (사용승인 2012년)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

총층수: 9층 (본건 7층)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 9.90㎡ (약 3.0평)

건물면적: 33.93㎡ (약 10.3평)

1.2. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 123,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국양봉농업협동조합외 1명 (임의경매 개시 결정 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을4-1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2건)

* 이진아 주택임차권

* 한국양봉농업협동조합외 1명 임의경매

* 안산시 압류

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 5일

* 확정일자: 2022년 3월 7일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리

등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 말소되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 주변에 다양한 종류의 주거형태(연립, 다세대 등)의 거래 사례가 존재하나, 본건과 같은 도시형생활주택의 직접적인 비교 사례는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 선부중학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재한 지역으로 기본적인 상점, 병원, 약국 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. '전세사기피해자주택' 지정 및 우선매수권

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 이에 따라 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었습니다. 이는 본 경매 절차 및 낙찰 결과에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 리스크 요소입니다. LH가 해당 물건을 우선 매수할 경우, 일반 입찰자의 낙찰 가능성이 낮아지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 개발행위허가제한지역

본건이 속한 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건물이나 토지에 대한 대규모 개발 또는 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건에 포함되어 있는 것으로 보입니다. 이는 채권 관계의 복잡성을 야기할 수 있으며, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

6.4. 기타 법규제

상대보호구역(선부중학교) 지정으로 인해 특정 업종의 영업이나 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 2천 3백만원입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 가장 중요한 문제는 본 건이 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도되었다는 점입니다. 이로 인해 경매 절차의 불확실성이 매우 높으며, 일반 투자자가 입찰에 참여하는 데 있어 심각한 리스크로 작용할 수 있습니다. 개발행위허가제한구역 등 추가적인 규제 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 등기부상 모든 채무가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리상 깨끗한 물건입니다.

* 안산시 단원구 선부동은 도심 지역으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 건축 연도가 비교적 최신(2011년)인 도시형생활주택입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 유사 건축 연도의 주택(다세대)이 약 260만원/㎡의 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 본건 면적(33.93㎡)에 적용하면 약 88,218,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

하지만, 본 건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이로 인해 시장의 불확실성이 매우 크며, 통상적인 시세나 감정가만으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 약 95,000,000원 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, '전세사기피해자주택' 지정으로 인한 리스크가 매우 크므로, 실제 입찰가는 시장 상황과 LH의 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.