나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [42] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (42)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 7층706호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물정보: 건물명 도원스위트빌, 9층 건물 중 7층 706호, 철근콘크리트구조, 2011년 건축 (사용승인일 2012.09.03)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

도로 상황: 본건은 북측으로 폭 약 10미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을4)이 말소기준권리가 됨.

인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 박승국

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 7일

* 확정일자: 2022년 4월 18일

* 배당신고일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건물은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되었으며, 이에 따라 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 3,059,000,000원임.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 10일: 선부동 964-2, 연립, 40.14㎡, 1억 8,800만원 (3.3㎡당 약 155만원)

* 2026년 7월 3일: 선부동 964-2, 연립, 30㎡, 9,810만원 (3.3㎡당 약 108만원)

* 2026년 7월 4일: 선부동 1057-4, 다세대, 62.35㎡, 1억 6,200만원 (3.3㎡당 약 86만원)

시세 분석: 제공된 매매 사례는 본건과 건물 유형(연립, 다세대) 및 건축 연도에서 차이가 있을 수 있으나, 동일 지역의 시세 참고 자료로 활용 가능함. 본건(21.45㎡, 약 6.49평)의 경우, 주변 시세에 기반한 3.3㎡당 가격은 약 700만원에서 1,550만원 범위로 추정되며, 이에 따라 약 4,500만원에서 10,000만원 사이의 잠재적 가치를 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 대중교통(버스정류장) 이용이 용이하며, 차량을 통한 접근성 또한 양호한 편임.

교육: "선부중학교"가 본건 남동측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해 주택 지정 및 우선매수권: 본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도된 상태임. 이는 LH가 우선매수권을 행사할 경우, 본 물건의 일반 입찰이 무효가 되거나 LH의 결정에 따라 매각 절차가 진행될 수 있어, 일반 입찰자에게는 매우 높은 리스크로 작용함.

높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 약 30억 5,900만원으로, 감정가 8,100만원에 비해 현저히 높아, 채무 변제로 인한 경매 취하 가능성은 낮으나, 유찰 가능성이 상존함.

개발행위허가제한구역: 본건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

공동담보: 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 담보물 전체의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하는 도시형생활주택으로, 감정가는 8,100만원임.

가장 중대한 특이사항은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도되었다는 점이며, 이는 일반 입찰자가 낙찰받기 어려운 상황을 초래할 수 있음. LH의 우선매수권 행사 여부가 본 건의 최종 낙찰 결과를 결정하는 핵심 요소가 될 것임.

권리분석 결과, 임차인 박승국은 대항력이 없으며 보증금 5,900만원은 인수되지 않는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

채권 총액이 감정가 대비 매우 높게 설정되어 있어, 정상적인 경매 진행보다는 유찰 또는 취하 가능성도 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

저평가 가능성 (조건부): 만약 LH의 우선매수권 행사가 이루어지지 않거나, 매각 절차가 일반 입찰자에게 열린다고 가정할 경우, 건물의 전용면적(21.45㎡) 대비 낮은 감정가(8,100만원)는 잠재적인 투자 메리트를 가질 수 있음.

입지 조건: 선부동 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

본건은 '전세사기 피해자 주택'으로 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이 양도되었으므로, 일반적인 경매 입찰가 산정 방식으로는 접근하기 어렵고, 사실상 일반 입찰이 제한적일 가능성이 매우 높음. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자의 낙찰은 무효화되거나 LH의 결정에 따라 진행될 수 있음을 반드시 유의해야 함.

만약 LH의 우선매수권 행사 없이 일반 매각 절차가 진행된다는 전제 하에, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 입찰가는 다음과 같이 예상할 수 있음.

* 주변 3.3㎡당 시세: 약 700만원 ~ 1,550만원 범위

* 본건 면적(6.49평) 적용 시 예상 시세: 약 4,500만원 ~ 10,000만원 범위

채권 총액이 매우 높고 '전세사기 피해 주택'이라는 특수성을 감안하면, 감정가(8,100만원) 이하에서 매우 신중하게 접근해야 함.

결론적으로, LH의 우선매수권 행사 가능성을 최우선으로 고려해야 하며, 만약 일반 입찰이 가능하다는 예외적인 상황에 한하여, 매우 보수적인 관점에서 5,000만원 ~ 6,000만원 수준을 고려해 볼 수 있음. 다만, 이는 LH의 결정 여부에 따라 달라질 수 있는 가상의 입찰가이며, 철저한 사전 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.