나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [35] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층608호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-04-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [35] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층608호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경50496
- 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층608호 (선부동,도원스위트빌)
- 용도: 도시형생활주택
안산지원 경매1계 2024타경50496 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층608호 (선부동,도원스위트빌) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 안산지원 2024타경50496 (35) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 안산지원 2024타경50496 (35)
소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층608호
용도: 도시형생활주택
감정가: 85,000,000원
토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)
토지지분: 6.5655㎡ (약 1.99평)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
건물면적: 22.50㎡ (약 6.81평) (전용면적)
건물지분: 22.5㎡ (약 6.81평)
건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 공유자우선매수신고, 개발행위허가제한구역
주의사항: 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음
1.2. 건물 및 토지 현황 (감정평가서 요약)
위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임.
건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 608호임. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호임.
이용상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태: 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있음.
공부와의 차이: 해당 없음.
기타 참고사항: 임대관계는 확인되지 않아 미상임.
1.3. 입지조건
본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, "선부중학교" 남동측 인근 지역임. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준임.
안산시 도시계획 조례에 따르면, 일반상업지역 내에서 도시형 생활주택(전용면적 60㎡ 이하)의 건축이 허용되어 있어, 해당 지역은 다양한 주거 수요에 대응할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.
1.4. 권리분석
본 물건의 가장 중요한 권리 사항은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도되었다는 점임. 이는 일반적인 경매 절차와 달리, 낙찰자가 실제 소유권을 취득하기 어렵거나 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수 있음을 시사함.
또한, '공유자우선매수신고'가 있어 기존 공유자들이 최고가 입찰가로 해당 물건을 우선 매수할 수 있는 권리가 있음.
'개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건물 신축·증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.
감정평가 요약표 상 임대관계는 미상으로, 해당 주택에 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.
1.5. 상권분석
소재지 주변은 도시형생활주택과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됨.
"선부중학교"가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있으며, 이는 주거용 부동산의 안정적인 수요 기반이 될 수 있음.
종합적으로 볼 때, 소규모 주거용 및 근린 상업 기능이 공존하는 일반적인 도심 상권으로 판단됨.
1.6. 생활정보
본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, "선부중학교"가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.
대중교통 이용 시 버스 정류장이 가까이 있어 편리하며, 차량으로는 주요 도로 접근성이 양호한 편임.
주변에 다양한 편의시설 및 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있는 것으로 보임.
다만, 2012년 회의록에 따르면 1087-12번지 일대 도시형생활주택은 세대 수에 비해 주차면수가 부족한 경우가 있어, 주차 문제는 잠재적인 불편함으로 작용할 수 있음.
1.7. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 '전세사기피해자주택' 지정으로 인한 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성임. 이로 인해 실제 경매 낙찰 후 소유권 확보에 심각한 문제가 발생할 수 있음.
'개발행위허가제한지역' 지정으로 인해 향후 건축물 증축, 개축 또는 토지 이용 변경 등 잠재적 가치 상승 요인이 제한될 수 있음.
'공유자우선매수신고'가 존재하여, 공유자가 이를 행사할 경우 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있음.
'임대관계 미상'이므로, 기존 임차인이 있는 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.
이 지역에서는 과거 도시형생활주택의 경우 세대 수 대비 주차 공간이 부족한 문제가 지적된 바 있어, 실제 거주 시 주차 관련 불편이 예상됨.
주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 주거 밀집 지역 내에서의 잠재적인 환경 문제는 항상 고려해야 함.
1.8. 종합 의견
본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 소액의 감정가와 소형 면적이 특징임. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖춘 편임.
하지만 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 LH의 우선매수권이 존재하고, '개발행위허가제한지역'이며, '공유자우선매수신고'까지 있는 등 매우 복합적이고 높은 수준의 법적·제도적 리스크를 안고 있음.
이러한 리스크로 인해 일반적인 투자 관점에서는 접근이 매우 신중해야 하는 물건으로 판단됨.
1.9. 투자 포인트
해당 물건은 일반적인 투자 대상이라기보다는, 특수한 법적 지위 및 규제를 가진 부동산임.
만약 LH의 우선매수권 행사와 공유자 우선매수권 행사가 이루어지지 않고, 전세사기 피해자 관련 법적 절차가 마무리되어 일반 매각으로 진행될 경우, 낮은 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수도 있음. (단, 이는 매우 낮은 확률이며, 법적 절차 완료 시점 및 새로운 법규 적용 여부에 따라 변동될 수 있음.)
하지만 현존하는 '전세사기피해자주택'으로서의 지위와 LH의 우선매수권, 개발행위허가제한 등은 투자 가치를 크게 저해하는 요인이므로, 이러한 위험 요소를 감수하고 매우 낮은 금액으로 취득할 의사가 있는 투자자가 아니라면 신중한 접근이 필요함.
투자보다는 법적, 제도적 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 특수 물건으로 접근해야 함.
법원 정보
안산지원 경매1계