나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [35] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층608호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (35)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층608호

용도: 도시형생활주택

건물명: 도원스위트빌

층/호수: 6층 608호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축년도: 2011년 (사용승인 2012-09-03)

감정가: 85,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

건물 면적 (전용): 22.50㎡ (약 6.81평)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

도로 상태는 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (15억원)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 2건 (총 30억원)

* 한국양봉농업협동조합외 1명 임의경매개시결정 (26억 1,426만 3,078원)

* 안산시 압류 (2025-07-04 접수)

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김현재

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-08-28

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 김현재 (1차 보증금 증액분 2,250,000원 포함)

* 보증금: 47,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-28

* 확정일자: 2022-08-24

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH)에게 피해주택에 대한 우선매수권이 양도되었습니다. 이는 입찰 시 매우 중요한 고려사항입니다.

또한, 공유자우선매수신고가 접수되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 선부동 일대는 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 상권으로, 지역 내 유동인구 및 배후 수요가 형성되어 있습니다.

주변 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 활성화 및 상업 기능 강화 가능성이 있습니다.

다만, '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어 무분별한 개발은 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 "선부중학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 지도를 확인한 결과, 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '전세사기 피해 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이 있다는 점입니다. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못하거나 예상치 못한 절차가 발생할 수 있습니다.

공유자우선매수신고 또한 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

'개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어 향후 부동산 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.

'공동담보' 물건으로, 해당 물건 외에도 다수의 담보물이 설정되어 있어 채권 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 22.50㎡(약 6.81평)의 소형 도시형생활주택입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, '전세사기 피해 주택'이라는 특수성과 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 양도 사실이 가장 큰 변수입니다. 공유자우선매수 신고도 존재하여 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다. 개발행위허가제한지역이라는 점도 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층을 확보하기 용이합니다.

안산시 단원구 선부동 지역의 꾸준한 수요를 기반으로 합니다.

권리분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리관계 하에 취득 가능합니다 (단, LH 우선매수권 행사 여부 확인 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 매매)를 분석한 결과, 유사 연식의 다세대주택(62.35㎡, 16,200만원)의 경우 약 260만원/㎡ 수준의 거래 가격을 보였습니다. 이를 본건 면적(22.50㎡)에 적용 시 약 5,850만원 수준으로 산정됩니다. 또한, 비교적 오래된 연립주택(30㎡, 9,810만원)의 경우 약 327만원/㎡ 수준의 거래 가격을 보이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 7,358만원 수준으로 산정됩니다.

본건 감정가 8,500만원을 고려할 때, 현 시세는 감정가 대비 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

특히, '전세사기 피해 주택' 지정 및 LH의 우선매수권 양도, 개발행위허가제한지역 등 다수의 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 물건의 잠재적 리스크와 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 약 65,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.