나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [39] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (39)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 7층703호

건물 총 층수: 9층 중 7층

토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물 면적 (전용면적): 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 공급 면적: 제공된 정보로는 정확한 공급 면적 산출이 어렵습니다. 전용면적은 21.45㎡입니다.

감정가: 81,000,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 준공 연도: 2012년 9월 3일

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 평스라브지붕 9층 건물 내 7층 703호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물은 2012년 9월에 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 로폭 약 10미터, 동측으로는 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-02

확정일자: 2021-05-27

배당신고일자: 2024-01-23

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 인근에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 원룸형 주거 형태는 1인 가구 수요에 적합한 상권 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 생활권입니다. 선부중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 건축물 정보

도원스위트빌은 2012년에 준공된 9층 건물로 총 63세대가 거주하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 계약 미이행 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 입찰 시 주의가 필요함을 시사합니다.

6.2. 개발행위허가제한지역

본 물건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 또는 건물에 대한 건축, 개발, 형질 변경 등의 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 향후 재산권 행사나 개발 가능성에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 시가지경관지구(중심), 성장관리권역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이들은 부동산의 가치 상승이나 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 소재합니다. 재매각 물건이라는 점과 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 건물이 비교적 신축(2012년 준공)에 해당하여 관리 상태 양호가 기대됩니다.

* 인근에 교육 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래 시점(2026년 7월)이 미래 시점으로, 실제 시장 상황을 정확히 반영하기 어려운 점이 있습니다. 또한, 제공된 JSON 데이터의 주택 유형(연립, 다세대)이 본건(도시형생활주택)과 직접 비교하기 어려운 측면이 있습니다.

본 건과 유사한 면적(약 21.45㎡)의 "도원스위트빌" 호실들은 최근(2023년 말 ~ 2024년 초) 약 7000만원 ~ 7500만원 선에서 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 81,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 범위의 상단 또는 그 이상에 해당합니다. 또한, 본 건은 재매각 물건이며 개발행위허가제한지역에 속해 있어 잠재적 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 낮고 최근 실거래가 범위 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 70,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 본 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보, 시장 상황에 대한 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 매수 보증금은 입찰가(예상 입찰가)의 20%입니다. (예: 70,000,000원 입찰 시 14,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.