나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [16] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (16)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 4층 407호

용도: 도시형생활주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 평가 금액

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 10.01㎡ (약 3.03평)

토지 지분: 10.0146㎡ (약 3.03평)

건물 면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물 지분: 34.32㎡ (약 10.38평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 개발행위허가제한구역, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로 특별매각조건에 따라 매수보증금이 감정가의 20%입니다. (25,000,000원)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 각종 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권자 정보

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김성호

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-07

확정일자: 2017-07-07

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

물건명세서에 따르면 재매각이며, 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 2026년 7월 거래된 유사 부동산 사례는 다음과 같습니다.

* 1990년 건축된 연립주택 (전용 40.14㎡)이 3층에서 188,000,000원 (약 1548만 원/평)에 거래되었습니다.

* 1990년 건축된 연립주택 (전용 30㎡)이 1층에서 98,100,000원 (약 1080만 원/평)에 거래되었습니다.

* 2011년 건축된 다세대주택 (전용 62.35㎡)이 2층에서 162,000,000원 (약 859만 원/평)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 125,000,000원이며, 면적(34.32㎡, 약 10.38평) 대비 평당 감정가는 약 1,204만 원으로, 유사 사례들의 시세 범주 내에 위치하고 있습니다. 특히 2011년식 다세대주택의 평당가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 선부중학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변으로는 근린생활시설이 분포하고 있으며, 선부중학교가 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 주변 환경

특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 매각 절차를 진행하는 건입니다. 이는 입찰에 참여하는 데 있어 추가적인 주의가 필요함을 의미합니다.

6.2. 개발행위허가제한구역

토지가 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 특별매각조건

매수보증금 20% 적용으로 인해 초기 자금 부담이 일반 경매보다 높습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 합리적인 감정가

주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가는 현재 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7.2. 신축급 도시형생활주택

2011-2012년에 건축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 도시형생활주택으로서의 수요가 있을 수 있습니다.

7.3. 양호한 입지 조건

선부중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다.

8. 종합 의견

본건 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 407호는 비교적 최신 연식의 도시형생활주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다. 교육 환경과 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 특별히 큰 혐오시설이나 권리상 복잡한 문제는 없어 보입니다. 다만, 재매각 물건이며 개발행위허가제한구역에 포함되어 있고, 매수보증금이 20%로 높다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 최근 실거래가 분석과 재매각 및 특별매각조건 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 115% 수준인 144,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.