나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [24] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경50496 (24)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층506호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 6.26㎡ (약 1.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

* 건물면적: 21.45㎡ (약 6.5평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 개발행위허가제한구역, 재매각

* 주의사항: 재매각. 특별매각조건 (매수보증금 20%)

* 건물명: 도원스위트빌

* 층수: 5층 (총 9층)

* 건축년도: 2011년

* 전유부분 면적: 21.45㎡ (약 6.5평)

* 토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.9평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

1.1. 3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 506호이며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고 창호는 샷시창호임.

1.1. 4. 토지 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

1.1. 5. 도로 접면

북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한구역, 지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당함.

특히 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있어 추후 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

1.1. 7. 주변 환경 분석

본건 소재지는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 선부중학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 양호함. 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능함.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 명확히 확인되지 않으나, 대규모 주거 밀집 지역이므로 생활 환경은 비교적 양호한 편으로 판단됨.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담부 권리는 없음.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 강 (JIANGDONGZHEN)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-02-07

* 확정일자: 2020-02-07

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 강 (JIANGDONGZHEN) (1차 보증금 증액분 2,250,000원 포함)

* 보증금: 47,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-02-07

* 확정일자: 2021-12-14

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 2,250,000원

상기 임차인들은 대항력이 없으므로, 보증금 전액에 대해 낙찰자가 인수할 필요는 없음. 배당을 통해 변제받을 예정임.

1.2. 4. 인수 보증금 합계

0원.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 시설

본건은 도시형생활주택으로, 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

1.3. 2. 상권 특징

안산시 단원구 선부동 지역은 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됨. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 업종들이 주를 이룰 것으로 보임.

1.3. 3. 시세 반영

제공된 주변 매매/임대 정보는 연립, 다세대 주택이므로 도시형생활주택과는 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있으나, 같은 동네의 거래 사례를 통해 지역 전반의 시세 동향을 파악할 수 있음.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 시설

인근에 선부중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.4. 2. 편의 시설

지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 3. 교통 접근성

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 못했음을 의미함. 잠재적 낙찰자의 부담 증가나 시장의 관심 부족 등 특별한 사유가 있을 수 있으므로 신중한 접근이 필요함.

1.5. 2. 개발행위허가제한구역

가장 중요한 제한 사항으로, 토지이용계획상 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 대한 허가가 제한될 수 있음. 이는 건물의 가치 상승 잠재력에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인임.

1.5. 3. 높은 매수보증금

특별 매각 조건으로 매수 보증금이 감정가의 20%로 책정되어 있음. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율로, 낙찰 시 잔금 납부에 대한 부담이 가중될 수 있으며, 단순 변심으로 인한 보증금 몰취 시 손실 규모가 커짐.

1.5. 4. 임대관계 미상

현재 임차 관계에 대한 상세 정보가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. (단, 본건 임차인은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 적정 수준의 입지 여건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만 '재매각'이라는 점과 특히 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있다는 점은 향후 활용 및 가치 상승에 상당한 제약을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 일반 경매보다 높은 20%의 매수 보증금은 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 과정에서 변수가 없는지 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형으로 진입 장벽 낮음 (면적 21.45㎡).

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 수요 기대 가능.

* 선부중학교 인접 및 버스정류장 근접으로 생활 편의성 양호.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 감정가 및 시세 분석

감정가는 81,000,000원이며, 건물 면적은 21.45㎡ (약 6.5평)임.

주변 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 가격은 약 86만원에서 155만원 수준으로 나타남.

본건의 감정가는 3.3㎡당 약 124.6만원 수준으로, 주변 거래 사례의 중간값보다는 다소 높거나 유사한 수준으로 판단됨.

1.8. 2. 리스크 고려

'재매각' 진행, '개발행위허가제한구역' 지정, '매수보증금 20%' 등 여러 투자 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 권장됨.

1.8. 3. 예상 입찰가 범위

상기 감정가 및 시세 분석, 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

감정가 81,000,000원의 70% = 56,700,000원

감정가 81,000,000원의 80% = 64,800,000원

따라서, 예상 입찰가 범위는 5700만원 ~ 6500만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.