나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [33] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (33)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층606호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000 원

토지면적: 6.26 ㎡ (약 1.89 평)

건물면적: 21.45 ㎡ (약 6.49 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 내 총 호수: 63호 (총 9층 건물)

건축물 사용승인일: 2012년 9월 3일

주요 제한사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보

특별매각조건: 매수보증금 20% (재매각)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건물은 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 등기부상 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 정보 부족)

소유권 보존 등기일은 2012년 9월 6일입니다.

말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2013년 9월 4일 접수) 및 이후 접수된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 방 (FANGSHENGZHI)

보증금: 45,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021년 6월 21일

확정일자: 2024년 1월 23일

배당신고일자: 2024년 3월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0 원

집합건물 등기부 요약:

소유권보존 (갑1): 양지은 (2012-09-06)

근저당 (을3-1, 을3-2): 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04) - 말소

주택임차권 (을6): 방성지 (2025-03-20) - 말소

임의경매 (갑2): 한국양봉농업협동조합외 1명 (2024-01-15) - 말소

압류 (갑3): 안산시 (2025-07-04) - 말소

총 등기부채권액: 3,045,000,000 원

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 인근 연립주택 및 다세대주택의 매매 사례가 확인됩니다.

40. 14㎡ 면적의 연립주택이 18,800만원에 거래되었으며, 30㎡ 면적의 연립주택은 9,810만원에 거래되었습니다. 또한, 62.35㎡ 면적의 다세대주택은 16,200만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 21.45㎡로, 유사 면적대의 실거래가격을 산정해보면 약 7천만원에서 1억원 수준으로 추정 가능합니다. 감정가 8,100만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 선부중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 건축물 신축, 증축, 개축 등 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰되거나 문제가 발생하여 재매각되는 경우로, 입찰 참여 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 특별매각조건 (매수보증금 20%): 일반 경매의 10%보다 높은 20%의 매수보증금이 요구되므로, 자금 계획 수립 시 유의해야 합니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다수의 법규 제한 사항이 존재하므로, 정확한 내용은 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 장점입니다. 하지만 개발행위허가제한구역 지정, 재매각 이력, 높은 매수보증금 비율 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 각종 도시계획 관련 제한 사항이 다수 존재하므로, 투자 결정 전 면밀한 현장 조사와 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 등 소형 주거 수요에 적합합니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 향후 지역 개발 또는 제한 사항 해제 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 본건(21.45㎡)의 적정 시세 범위를 약 7천만원에서 1억원 사이로 추정할 수 있습니다. 감정가 8,100만원은 이 범위 내에 있으며, 재매각 물건의 특성 및 20%의 높은 매수보증금을 고려할 때, 경쟁 정도에 따라 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 약 85,000,000원 정도로 산정됩니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.