나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [34] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (34)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 6층 607호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 607호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 10.01㎡ (약 3.03평)

건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

감정가: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (NH농협)

사용승인일: 2012년 9월 3일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치.

주위환경: 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준임.

도로: 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 제공된 등기부 요약상, 2013년 9월 4일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리들은 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 현재 경매는 2024년 1월 15일 접수된 한국양봉농업협동조합외 1명의 임의경매에 의해 진행 중이며, 해당 경매 개시 결정 등기 또한 말소 처리된 것으로 기재되어 있습니다. 일반적으로 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

권리 내역:

* 소유권 보존: 양지은 (2012-09-06)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04, 총 3,000,000,000원) - 말소

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합외 1명 (2024-01-15, 2,614,263,078원) - 말소

* 압류: 안산시 (2025-07-04) - 말소

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 메 (메디푸솔로몬게타츄)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-22

* 확정일자: 2023-04-03

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. (보증금 9천만원)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주위는 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

인근에 "선부중학교"가 위치하여 주거 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로 원룸형으로 이용 중이며, 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

교육시설: "선부중학교"가 인근에 위치합니다. (교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당)

혐오시설: 본건 주변 반경 내에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

'전세사기 피해자주택' 지정: 본 물건은 '전세사기 피해자주택'으로 지정되어 특별한 법적 절차가 적용될 수 있습니다.

한국토지주택공사(LH)의 우선매수권: '전세사기 피해자주택'의 경우, 해당 주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었음을 유의해야 합니다. LH가 이 권리를 행사할 경우, 본 건으로 낙찰받지 못할 수 있습니다.

공유자 우선매수신고: 본 물건은 공유자도 우선매수 신고를 할 수 있는 권리가 있습니다.

개발행위허가제한구역: 본 물건이 속한 지역은 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

건축물 현황: 2012년 사용승인된 건물로, 연식(약 14년)에 따른 건물 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 '전세사기 피해자주택'으로 지정된 특별한 이력을 가지고 있으며, 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰 전 LH의 우선매수권 행사 여부 및 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없어 보이나, 전세사기 피해 관련 법률 및 LH의 동향을 예의주시해야 합니다.

또한, 공유자우선매수권 및 개발행위허가제한구역 지정은 향후 재산권 행사 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

건축된 지 14년이 경과하여 건물 노후화 및 관리 상태를 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(10.01㎡ 토지 지분, 34.32㎡ 건물 면적)의 도시형생활주택으로, 1인 가구 거주용 또는 소액 투자용으로 고려될 수 있습니다.

감정가는 1억 2천 5백만원으로 책정되었으나, '전세사기 피해 주택'이라는 특수성과 LH의 우선매수권 행사 가능성 때문에 일반 경매 시세보다 낮은 가격으로 접근할 기회가 있을 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다 (지상권 제외).

낙찰 후 임대 수익 또는 장기적인 시세 차익을 고려한 투자 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건(경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12)과 주소가 다른 유사 건물(964-2, 1057-4번지)의 거래 내역이므로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 964-2번지, 30㎡(전용), 1층, 98,100,000원 (약 327만원/㎡)

* 964-2번지, 40.14㎡(전용), 3층, 188,000,000원 (약 468만원/㎡)

* 1057-4번지, 62.35㎡(전용), 2층, 162,000,000원 (약 260만원/㎡)

본건(34.32㎡)에 제공된 정보 중 가장 낮은 단가(약 327만원/㎡)를 적용하면 약 112,210,400원이 산출되나, 이는 동일 단지나 유사 조건의 물건이 아니므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

시세 및 리스크 고려:

감정가 125,000,000원을 기준으로, 본건은 '전세사기 피해자주택' 지정, LH의 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수권 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 요인들로 인해 실제 입찰에서는 감정가 대비 낮은 낙찰률이 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 긍정적인 요인입니다.

추정 입찰가:

가장 중요한 의사결정 요소는 LH의 우선매수권 행사 여부입니다. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건은 유찰될 가능성이 높습니다.

만약 LH가 우선매수권을 행사하지 않고 일반 경쟁 입찰이 진행된다면, 리스크 요인들을 감안하여 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 80% 수준인 약 100,000,000원을 초기 입찰가 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

적정 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 약 106,250,000원 ~ 112,500,000원 범위에서 신중하게 고려하되, 실제 입찰 시점의 시장 상황, LH의 동향, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 최종 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, '전세사기 피해 주택' 관련 법규 및 LH의 우선매수권 행사에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.