나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [29] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (29)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원 (8천1백만원)

토지면적: 6.26㎡

토지지분: 6.2591㎡

건물면적: 21.45㎡ (약 6.5평)

건물지분: 21.45㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2011년

총 층수: 9층 (본건 6층)

총 세대수: 63호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3, (1)근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2013-09-04 접수, 채권최고액 1,500,000,000원. (임의경매 개시결정보다 앞서는 권리)

임의경매 개시결정: 갑2, 한국양봉농업협동조합 외 1명, 2024-01-15 접수, 청구금액 2,614,263,078원.

임차인 현황:

* 임차인: 최

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-03

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2024-01-31

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 47,250,000원 (1차 보증금 증액분 2,250,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-03

확정일자: 2023-05-08

배당신고일자: 2024-01-31

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (다만, '전세사기 피해자 주택' 관련 특이사항은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

주변 건물 이용상태: 본건 건물(도원스위트빌)은 2011년 건축된 9층 규모의 도시형생활주택으로, 총 63개 호실이 있으며, 원룸형으로 이용 중입니다. 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

토지 이용상태: 본건 토지는 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 인근 지역에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 964-2번지 (성동, 연립, 1990년 건축):

* 40.14㎡ (약 12.1평), 3층, 2026.07.10 거래: 188,000,000원

* 30㎡ (약 9평), 1층, 2026.07.03 거래: 98,100,000원

* 1057-4번지 (르노그린빌, 다세대, 2011년 건축):

* 62.35㎡ (약 18.8평), 2층, 2026.07.04 거래: 162,000,000원

상기 정보는 본건(21.45㎡, 도시형생활주택, 2011년 건축)과는 건물 종류, 연식, 면적 등 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 81,000,000원(약 6.5평)은 평당 약 1,246만원으로, 최근 거래된 유사 면적의 매물과 비교 시 합리적인 수준으로 평가될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: "선부중학교" 인근 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변 교육시설: 선부중학교가 인근에 위치하며, 해당 학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 주택: 본 건물은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되었으며, 해당 주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사(LH)'에게 양도되었습니다. 이는 낙찰 후 LH와의 절차 진행 및 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있음을 의미합니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자로부터 우선매수 신고가 접수되었으므로, 최종 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

개발행위허가제한구역: 본건 소재지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지 또는 건물에 대한 개발 행위(증축, 개축 등) 시 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보: 채권자가 설정한 근저당권이 여러 부동산에 공동으로 담보로 설정되었을 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 배당 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 건물의 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 현재 파악된 임차인들의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 도시형생활주택으로서 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다. 건축년도도 2011년으로 비교적 신축에 속합니다.

그러나 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사의 우선매수권이 있다는 점, 공유자 우선매수 신고, 개발행위허가제한구역 지정 등 다수의 특수 사항이 존재하여 신중한 접근이 반드시 필요합니다. 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 상기 특이사항들은 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안산시 단원구 선부동이라는 지역적 이점과 비교적 신축 건물(2011년 건축)이라는 점이 장점입니다.

소형 면적(21.45㎡)으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준에서 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 그러나 본건의 면적(약 6.5평)과 감정가(평당 약 1,246만원)를 고려할 때, 감정가는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 추정됩니다.

하지만, '전세사기 피해자 주택' 지정으로 인한 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수 신고 등 다수의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상회하는 선으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근으로는 감정가 또는 그 이하 수준(8,100만원 ~ 8,500만원)을 고려해 볼 수 있습니다.

최종적인 투자 결정 전, 반드시 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 여부를 확인하고, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 점검하며, 법률 전문가와 상담하는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.