나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [32] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (32)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

재매각 여부: 재매각

특별매각조건: 매수보증금 20%

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층605호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 81,000,000원

1.3. 건물 정보

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 605호

건축물 사용승인일: 2012년 09월 03일

1.4. 토지 정보

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권 등 별도 등기사항 없음)

인수할 보증금은 0원임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 등재된 임차인이 있으나, 모든 임차인에게는 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸될 예정임. 따라서 임차인의 보증금 인수 부담은 없음.

* 임차인: 신춘희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 신태룡(SHENTAILONG)

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2018-03-05

확정일자: 2018-03-05

배당신고일자: 2024-02-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 신태룡(SHENTAILONG)

보증금: 5,250,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2018-03-05

확정일자: 2018-03-05

배당신고일자: 2024-02-05

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 250,000원, 차임 420,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

인근에 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있어 안정적인 수요층 확보가 예상됨.

4.2. 주변 개발 계획

현재 본건 주변에 대규모 신규 개발 계획에 대한 정보는 명확히 확인되지 않으나, 안산시 단원구는 지속적인 도시 정비 및 생활 환경 개선 사업이 진행되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도보 거리에 선부중학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

또한, 인근에 다수의 초등학교 및 고등학교가 있어 교육 접근성이 좋음.

5.2. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통을 이용한 시내 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재함.

특히, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

6.2. 재매각

본건은 재매각 물건으로, 입찰 시 유의해야 함.

6.3. 혐오시설 유무

직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 도시 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등 일반적인 도심 환경의 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

또한, 교육 시설(선부중학교)이 인접해 있어 학군 수요도 기대할 수 있음.

하지만, 개발행위허가제한지역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하며, 재매각 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 현재 공실이거나 임대료 수준 등을 면밀히 파악할 필요가 있음. (임대관계 미상)

8. 투자 포인트

* 소형 평형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자 및 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

* 안산시 단원구는 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선이 이루어지는 지역으로 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가 8,100만원 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 8,100만원으로 책정되어 있으나, 최근 매매 사례를 분석해 보면 평당 가격이 상이한 양상을 보임.

30㎡ (약 9평) 연립주택이 9,810만원 (약 327만원/㎡), 40.14㎡ (약 12평) 연립주택이 18,800만원 (약 468만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

본건은 21.45㎡ (약 6.49평)의 도시형생활주택으로, 이러한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 재매각 및 개발행위허가제한 등 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

본건의 특별매각조건인 매수보증금 20%를 반드시 준비해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.