나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [25] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (25)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 5층507호

용도: 도시형생활주택

건물: 2012년 9월 사용승인, 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 5층, 전용면적 34.32㎡ (약 10.4평)

토지: 건물대지권 10.01㎡ (약 3.03평)

감정가: 125,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: "선부중학교" 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준임.

도로: 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 9월 4일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을2).

진행중인 경매: 2024년 1월 15일자 한국양봉농업협동조합외 1명의 임의경매 (갑4).

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.1. 임차인 현황

* 송정배

* 보증금: 총 73,500,000원 (최초 70,000,000원 + 증액 3,500,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 27일

* 확정일자: 2020년 7월 16일 (일부)

* 배당신고일자: 2024년 2월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신협 또는 지역농협으로 추정)

등기부채권 총액: 약 30억원

4. 상권분석

지역 특성: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 있을 것으로 판단됨.

주변 개발: 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 단기적인 대규모 개발보다는 기존 지역 기반 시설 활용이 예상됨.

상권 현황: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동은 가능하나, 대형 상권이라기보다는 지역 밀착형 상권으로 보임.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

교육시설: "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 학교 주변 지역으로 상대보호구역으로 지정되어 있음.

주변 교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 편.

6. 잠재적 리스크

전세사기 피해 주택: 본 건은 '전세사기 피해자 주택'으로, 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'(LH)에게 양도되었음. 이는 낙찰 이후 LH의 우선매수권 행사 여부에 따라 입찰 결과에 큰 영향을 줄 수 있음. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 물건은 일반 입찰자가 낙찰받지 못하고 LH에게 낙찰되는 것으로 간주됨.

공유자우선매수신고: 공유자가 있을 경우, 낙찰가에 우선하여 해당 물건을 매수할 수 있는 권리가 있다는 의미이며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있음.

개발행위허가제한구역: 해당 지역의 개발에 대한 제한이 있어, 향후 건물 가치 상승이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

공동담보: 다수의 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 경매 물건의 복잡성을 증가시킬 수 있음.

임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지 명확하지 않아 명도 또는 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으나, 본 건의 경우 임차인 송정배의 대항력이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

주변 환경 및 잠재적 리스크 분석 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년 준공된 건물임.

권리관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 가능성이 있으나, '전세사기 피해자 주택'이라는 특수한 상황과 LH의 우선매수권 양도 사실은 매우 중요한 고려사항임.

개발행위허가제한구역 등 입지적 제약 사항도 존재함.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

건물 자체의 노후도가 심하지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능할 수 있음.

감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준일 가능성 있음 (세부 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

건물면적: 34.32㎡ (약 10.4평)

최근 거래 사례 분석 (2026년 7월):

* 연립 (1990년식, 40.14㎡): 18,800만원 (약 1,548.6만원/평)

* 연립 (1990년식, 30㎡): 9,810만원 (약 1,080.4만원/평)

* 다세대 (2011년식, 62.35㎡): 16,200만원 (약 858.9만원/평)

본 건(도원스위트빌, 2012년식, 도시형생활주택, 34.32㎡)의 감정가는 평당 약 1,202만원임. 이는 최근 거래 사례의 범위 내에 있으나, '도시형생활주택'과 '연립/다세대' 간의 비교에는 한계가 있음.

가장 중요한 고려사항은 본 건이 '전세사기 피해 주택'이며 LH의 우선매수권이 양도되었다는 점임. 만약 LH가 우선매수권을 행사한다면, 일반 입찰자는 해당 물건을 낙찰받을 수 없음.

따라서 일반적인 경매 입찰가 산정보다는, LH의 우선매수권 행사 여부 및 그 가격을 중심으로 전략을 수립해야 함.

만약 LH가 우선매수권을 행사하지 않고 일반 경쟁으로 진행될 경우, 감정가(1.25억원)를 기준으로 보수적으로 접근하여 105,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 타당함. (본 건은 70% 최저가 입찰 가능성이 매우 낮으므로, 감정가 대비 80%~100% 범위로 설정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.