나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [30] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (30)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 6층 603호

건물 용도: 도시형생활주택

건축물 현황: 2012년 1월 사용승인, 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 9층 건물 중 6층.

1.3. 면적 정보

전용면적 (건물면적): 21.45㎡ (약 6.5평)

토지 지분 면적: 6.2591㎡ (약 1.9평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 81,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 양지은 (2012.09.06)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013.09.04, 총 30억 원) - 말소

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 외 1명 (2024.01.15, 2,614,263,078원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 압류: 안산시 (2025.07.04, 30,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 3,000,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-06-14

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이건동 씨는 대항력이 없어, 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 현재 시장 동향

제공된 최근 매매 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 점(건물명, 건축 연도, 주택 유형, 지번 상이)을 유의해야 합니다.

* 선부동 964-2번지 "성동" (연립, 1990년식)에서 2026년 7월 10일 40.14㎡(약 12평)가 1억 8,800만원에, 2026년 7월 3일 30㎡(약 9평)가 9,810만원에 거래되었습니다.

* 선부동 1057-4번지 "르노그린빌" (다세대, 2011년식)에서 2026년 7월 4일 62.35㎡(약 19평)가 1억 6,200만원에 거래되었습니다.

본 물건은 도원스위트빌(도시형생활주택, 2012년식)이며 전용면적 21.45㎡(약 6.5평)입니다. 제공된 시세 정보의 연립주택(1990년식)은 본건보다 노후되었고, 다세대주택(2011년식)은 면적이 더 큽니다. 본건의 감정가는 81,000,000원으로, 평당 약 377만원 수준입니다. 제공된 비교 사례 중 30㎡ 연립의 평당 가격(약 327만원)과 비교 시, 본건의 연식(2012년식)을 고려하면 감정가가 적정하거나 약간 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

남동측에 선부중학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본 건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 리모델링 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 해당 지역의 개발 계획을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 타 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 건에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인 및 추가적인 조사(예: 공장, 폐기물 처리 시설 등)를 통해 잠재적 혐오시설 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 임차인 보증금

임차인 이건동 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 소형 면적(21.45㎡)으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다. 하지만 개발행위허가제한지역 지정 및 공동담보물건으로 묶여 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(원룸형)으로 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 2012년 준공으로 건물 연식이 비교적 최신.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득 가능.

* 인근 학교(선부중학교) 위치로 생활 편의성 확보.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

제공된 주변 시세 자료(연립, 다세대)는 본건(도시형생활주택)과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 본건의 감정가(약 377만원/㎡)는 연식이 오래된 유사 면적 비교 물건(약 327만원/㎡)보다 높게 책정되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 신축 연식 및 도시형생활주택이라는 점을 감안하면 81,000,000원 수준의 감정가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.

투기적 수요를 배제하고 실거주 및 임대 수익 목적을 고려할 때, 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 개발행위허가제한지역 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근을 권장하며, 낙찰 후 명도 비용 및 부대 비용까지 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.