나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [27] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층509호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경50496 (27)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층509호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

* 토지지분: 9.9008㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 33.93㎡ (약 10.26평)

* 건물지분: 33.93㎡ (약 10.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 개발행위허가제한구역, 공동담보

* 주의사항: 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

* 도로: 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 주변 편의시설: 제공된 정보에 명시적 언급은 없으나, 일반적인 도시형 생활주택 지역임을 감안할 때 근린생활시설 및 상업시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않으나, 현장 방문을 통한 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-12

* 확정일자: 2021-09-16

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 양지은 (2012-09-06)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04, 채권최고액 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04, 채권최고액 1,500,000,000원)

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합외 1명 (2024-01-15, 2,614,263,078원) - 말소예정

* 압류: 안산시 (2025-07-04) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 3,000,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 없음.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등

* 이용 현황: 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 거래 사례 분석 결과, 인근 지역의 '성동' (1990년식, 연립)은 30㎡ 약 9,810만원 (평당 약 327만원), 40.14㎡ 약 18,800만원 (평당 약 468만원)에 거래됨.

* '르노그린빌' (2011년식, 다세대)은 62.35㎡ 약 16,200만원 (평당 약 260만원)에 거래됨.

* 본 물건(2011년식, 도시형생활주택)은 33.93㎡로, 비교 대상 중 2011년식 '르노그린빌'과 건축 연도가 동일함. 이 사례를 기준으로 환산 시, 본 건의 단위 면적당 가격은 약 260만원으로 추정할 수 있으며, 이는 본건의 감정가(평당 약 363만원)보다 낮은 수준임.

* 다만, 1990년대 건축된 '성동'의 거래 사례들이 더 높은 단위 면적당 가격을 보여, 지역 내 시세 변동성이 있음을 시사함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 509호임.

* 내부 이용: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

* 건축 연도: 2011년 (건축물대장상 사용승인일 2012-09-03)

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 환경: 학교(선부중학교)와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기피해자주택: '한국토지주택공사'(LH)의 우선매수권 행사 가능성이 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 취득 과정에 변수가 될 수 있음.

* 공유자우선매수신고: 경매 진행 시 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있어, 낙찰이 유찰되거나 낙찰자 지위가 변동될 수 있음.

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역 내 개발 행위에 제한이 있을 수 있어, 향후 건물 활용에 제약이 있을 가능성이 있음.

* 대출 제한: 전세사기 피해 주택으로 분류됨에 따라, 주택 관련 대출 규제가 적용될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 2011년식 도시형생활주택으로, 적절한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 '전세사기피해자주택' 지정, '한국토지주택공사'의 우선매수권, '공유자우선매수신고' 등 복합적인 특수 물건 정보와 개발행위허가제한구역이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 특히, LH의 우선매수권 행사는 낙찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 2011년식 신축급 건물: 상대적으로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있음.

* 도시형생활주택: 1인 가구 또는 소형 가구의 주거 수요가 꾸준한 편임.

* 안산시 개발 잠재력: 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가, 그리고 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 123,000,000원 대비, '전세사기피해자주택' 및 '공유자우선매수' 등 특수 사항을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 약 100,000,000원에서 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (주의: 예상 입찰가는 시장 상황 및 법원 진행 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.