나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [20] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층502호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-02-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [20] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층502호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경50496
- 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층502호 (선부동,도원스위트빌)
- 용도: 도시형생활주택
안산지원 경매1계 2024타경50496 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층502호 (선부동,도원스위트빌) | 감정가: 81,000,000원 | 최저가: 81,000,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 안산지원 2024타경50496 (20) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 안산지원 2024타경50496 (20)
소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층502호
용도: 도시형생활주택
감정가: 81,000,000원
토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)
토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)
건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평) - 전용면적 기준
건물 지분: 21.45㎡ (약 6.49평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 물건 개요 및 특이사항
본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, '선부중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 9층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
그러나 본 건에는 다음과 같은 중대한 특이사항 및 주의사항이 있습니다.
- 공유자우선매수신고: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 입찰 결과에 따라 공유자가 해당 물건을 우선 매수할 수 있습니다.
- 개발행위허가제한구역: 본 건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.
- '전세사기 피해자 주택': 본 건물은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되었으며, 이에 따라 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사(LH)'에게 양도된 상태입니다. 이는 낙찰 후에도 한국토지주택공사가 해당 주택을 낙찰받아 임대하는 절차를 거치게 될 수 있음을 의미하며, 일반적인 경매 절차와는 다른 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.
1.3. 입지 조건
- 위치: 경기도 안산시 단원구 선부동, "선부중학교" 남동측 인근.
- 주위 환경: 도시형생활주택 및 근린생활시설 혼재 지역.
- 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재. 제반 교통 여건 보통.
- 도로: 북측 약 10m, 동측 약 8m 포장도로 접합.
1.4. 권리 분석
본 경매 물건의 가장 중요한 권리 관계는 '전세사기 피해자 주택'으로서 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 양도입니다. 이는 경매 절차에서 LH가 우선적으로 낙찰받을 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 낙찰자가 결정되더라도 LH와의 협의 또는 관련 절차 진행이 필요할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점도 함께 고려해야 할 권리 사항입니다. 일반적인 권리 분석보다는 특수한 공적 절차가 개입될 가능성이 매우 높으므로, 관련 법규 및 LH의 진행 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.
1.5. 상권 분석
본 물건이 위치한 선부동 일대는 도시형생활주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 선부중학교가 있어 학생 유동인구 및 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 지역 내 소규모 상업 시설들이 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있으며, 해당 지역의 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.
1.6. 생활 정보
- 교육: 선부중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.
- 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.
- 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.
- 주변 시설: 지도 검색 결과, 주변에 베스트 태권도장 등 체육 시설이 위치하고 있습니다. (주의: 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)
1.7. 잠재적 리스크
- 전세사기 피해자 주택 및 LH 우선매수권: 이는 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 받더라도 LH와의 복잡한 절차를 거쳐야 하거나, LH가 우선 매수권을 행사하여 본인이 소유권을 취득하지 못할 가능성도 있습니다.
- 개발행위허가제한구역: 향후 건축물의 증축, 개축, 토지 이용 변경 등에 제한이 발생할 수 있습니다.
- 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 받더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.
- 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 안산시 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 접근성 및 주변 편의 시설 이용이 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택'으로서 LH의 우선매수권 양도, 공유자 우선매수 신고, 개발행위허가제한구역 지정 등 다수의 복잡하고 중대한 권리적, 행위적 제한이 존재합니다. 특히 LH의 우선매수권은 본 경매 절차의 가장 핵심적인 변수가 될 것이며, 투자자에게는 상당한 불확실성을 내포하고 있습니다.
1.9. 투자 포인트
- 잠재적 시세차익: 만약 위에서 언급된 리스크 요인들이 해소되거나, LH의 우선매수권 행사 후 유리한 조건으로 재취득 기회가 발생한다면, 낮은 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있습니다.
- 공공 정책과의 연관성: 본 건은 전세사기 피해자 지원이라는 공적 정책과 밀접하게 관련되어 있습니다. 정책 변화나 LH의 구체적인 매입/임대 계획에 따라 향후 가치가 변동될 수 있습니다.
- 소액 투자의 기회: 감정가가 8,100만원으로 비교적 낮아 소액으로 접근 가능성이 있습니다. 하지만 위에서 언급된 특수 상황을 충분히 이해하고 감당할 수 있는 투자자에게만 권장됩니다.
결론적으로, 본 물건은 높은 리스크를 동반하지만, 해당 리스크를 충분히 이해하고 적극적으로 대처할 수 있는 전문 투자자에게는 시장 가치보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 투자 결정을 내리기 전에 반드시 관련 법규 및 LH의 진행 상황에 대한 면밀한 사전 조사를 권고드립니다.
법원 정보
안산지원 경매1계