나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [20] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경50496 (20) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층502호에 소재하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정가는 81,000,000원이며, 토지 면적은 6.26㎡ (약 1.89평)이고 건물 면적은 21.45㎡ (약 6.49평, 전용면적)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2011년 건축되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건물은 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 9월 4일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

본 경매 개시 결정은 2024년 1월 15일 수원지방법원 안산지원에서 내려졌으며, 채권자는 한국양봉농업협동조합 외 1명입니다.

등기부 채권 총액은 약 3,000,000,000원입니다.

* 임차인 현황

총 2명의 임차인이 확인되었으며, 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 분석되었습니다.

- 위재옥: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2019-02-25, 배당신고일자 2024-01-29.

- 위재옥 (보증금 증액분): 보증금 47,250,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-25, 확정일자 2024-01-22, 배당신고일자 2024-01-29.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 선부동 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상권이 형성되어 있습니다.

인근 "선부중학교"를 비롯한 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 있습니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 동일한 단지(도원스위트빌, 1087-12번지)가 아닌, 인근의 다른 건물(성동, 르노그린빌)의 거래 내역입니다. 따라서 직접적인 비교보다는 참고용으로 활용합니다.

- 성동(964-2번지, 1990년식, 연립):

- 40.14㎡ (약 12.1평), 3층: 18,800만원 (약 468만원/m²)

- 30㎡ (약 9.1평), 1층: 9,810만원 (약 327만원/m²)

- 르노그린빌(1057-4번지, 2011년식, 다세대):

- 62.35㎡ (약 18.8평), 2층: 16,200만원 (약 260만원/m²)

본건(21.45㎡, 약 6.5평, 도시형생활주택, 2011년식)의 면적과 유사한 30㎡의 성동 연립 거래가 327만원/m²였음을 감안하면, 본건의 시장 가치는 약 7,017만원 (21.45㎡ * 327만원/m²) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 감정가 8,100만원은 이러한 시장 가격 추정치보다 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 주변 교육시설: 선부중학교가 인근에 위치.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용 가능. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 현재 검색된 정보상 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기피해자주택 관련 LH 우선매수권: 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH)에게 피해주택에 대한 우선매수권이 양도되었습니다. LH가 해당 권리를 행사할 경우, 본 경매 절차에 영향을 미치거나 낙찰자가 변경될 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자 중 누군가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발행위허가 제한 구역으로, 향후 건물 증축, 개축 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 해당 담보물 외 다른 부동산에도 채권이 설정되어 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 8,100만원입니다. 인근 거래 사례를 바탕으로 추정 시 시장가는 약 7,000만원대 초반으로 보이며, 감정가 대비 다소 높은 시세입니다.

가장 큰 문제는 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 LH의 우선매수권이 존재한다는 점입니다. LH가 이 권리를 행사한다면, 일반 입찰자로서 낙찰받기가 매우 어려워지거나, LH와의 협상 또는 경쟁이 불가피합니다. 또한 공유자우선매수권도 존재합니다. 이러한 특수 물건 정보들은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평수로 1인 가구 수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

* 감정가와 인근 유사 거래 사례 간의 시세 차이를 고려한 저가 낙찰 가능성 (단, LH 우선매수권 행사 여부가 관건).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '전세사기피해자주택'으로 LH의 우선매수권 양도라는 매우 큰 변수가 존재합니다. 따라서 일반적인 시세 분석에 기반한 예상 입찰가 산정은 매우 제한적이며, LH의 의사 결정에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

만약 LH가 우선매수권을 행사하지 않거나, 일반 경매 절차가 그대로 진행된다는 가정 하에, 인근 거래 사례(30㎡, 9,810만원 거래)를 참고하여 본건(21.45㎡)의 시장 가치를 약 7,000만원 내외로 추정할 수 있습니다. 감정가 8,100만원과 비교했을 때, 리스크를 감안한 입찰가로 75,000,000원 을 제시합니다.

하지만, LH의 우선매수권 행사 가능성이 매우 높으므로, 실제 입찰 참여 시에는 해당 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. LH가 권리를 행사할 경우, 본 입찰가 제시는 의미가 없을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.